昆山市市柏庐路项目策划方案.pptVIP

昆 山 柏 庐 路 项 目策 划 方 案 汇报提纲 宏观市场 房地产价格走势 城市经济水平发展评估 人均国内生产总值 从人均GDP水平看，昆山作为一个县级市，在沪宁沿线各大城市中名列前茅，显示出了良好的经济发展态势和城市发展活力。 昆山城市经济水平发展评估 人均收入水平 从沪宁沿线城市比较情况看，昆山在人均可支配收入水平仅次于上海，显示出强大的城市竞争力和居民购买能力；近年来昆山当地居民收入的持续高速增长为城市房地产开发奠定了坚实的基础。 昆山城市经济水平发展评估 居民恩格尔系数 恩格尔系数降到40%以下时，即可认为一国或地区的居民生活水平进入“富裕”阶段。 从恩格尔系数看，昆山在沪宁沿线城市中为最低，显示出昆山居民生活水平的富足程度。同时，恩格尔系数的逐年降低表明居民的生活水平持续提高，购买力进一步加强。 昆山城市经济水平发展评估 人均居住面积 昆山在沪宁沿线城市中名列前茅，显示出居民的住房需求正逐渐得到满足，住房供需矛盾不明显。 昆山近年人均居住面积的逐步增长，既反映了居民住房更新程度的加快，同时也反映了本地居民的住房需求已基本得到满足，客源消费开始进入二次消费阶段。 未来走势判断 步入2005年，随着房价已处高位运行，市场供应压力不断增加，昆山本地住房消费已渐趋饱和，我们对未来市场走势作出以下判断： 房地产大涨时代已一去不复返，房价将趋稳，市场竞争压力也将日趋激烈。 昆山本地客的住房消费市场已渐趋饱和，外来人员将逐步成为购房主力。 住 宅 市 场 昆山住宅市场分布格局 城南片区 城北片区—长江北路板块 城北片区—亭林园北部板块 城西片区 昆山未来土地供应分布 昆山楼市整体印象 楼市开发格局呈现“北热南冷”。 物业总价对去化速度影响较大。 昆山本地客购房偏好依旧“亲多疏高”。 外来人员在昆山购房比例越来越高。 昆山楼市未来将迎来“大盘时代”。 核心问题 商 业 市 场 昆山商业市场格局 昆山商业市场整体印象 区域——偏重于郊区。从近几年的港龙、亿丰、超华项目的开发地点等可见一斑，这与昆山住宅、产业园区的发展是相联系的。 价格——中心区商铺价格集中在10000—16000元/平方米，租金2.1元/平方米·天；郊区约为7000—8000元/平方米，租金约为1元/平方米·天。 核心问题 重中之重 宏观背景良好，市场趋于理性，产品差异化优势显著 区域热点尚未形成，市场认可度不高，客源导入难，销售价压大 商业投资售优于租，特色化、高品质服务设施空缺 对我们的启示 * * 寻找问题 ` 宏观市场研究 住宅市场研究 商业市场研究 发现问题 产品规划建议 解决问题 启示 寻找问题 居民购买力增强 外来人口迁入 农村人口迁入市中心 住房观念的转变 沪宁线城市比较 沪宁沿线城市比较 昆山近年来发展态势 发展格局：以老城区为中心，逐步向外围区域扩张。 城南及城北地区为新兴居住生活区 城西地区主要发展以中高档别墅区为主 城西片区 城北片区 昆山经济技术开发区 出口加工园区 高科技园区 民营科技园区 本案 城南片区 本案 吉田国际广场 商业广场：10000-15000 主力价格 铁北供应量较大，品质较好。铁南供应量较少，人气略显不足，生活配套设施较为匮乏。 酒店式公寓：4500-5500 公寓：3500-4500 区域特征 多层、小高层公寓、商业广场、酒店公寓 产品类型 主要集中分布在柏庐路沿线 分布 酒店式公寓：4000 主力价格 楼盘分布较为密集，以大盘为主，产品品质较高 公寓：4000-4500 区域特征 多层、小高层公寓社区、酒店式公寓 产品类型 主要集中分布在长江北路沿线 分布 希望之城、国际艺术村、绿洲山语等 代表楼盘 联体别墅：6000左右 主力价格 缺乏统一规划，环境较为杂乱。楼盘以混合型产品居多。 公寓：3200-4000 区域特征 多层、小高层、酒店式公寓、联体别墅 产品类型 主要集中分布在花园路、北门路沿线 分布 联体别墅：6000左右 主力价格 独栋别墅：7000左右 区域特征 环境优美，道路系统也较为发达。目前该区域楼盘主要以别墅产品为主 公寓：4000左右 联体、独栋别墅，小高层公寓社区 产品类型 主要集中分布马鞍山路沿线 分布 未来土地供应区域主要以外围区域为主 从分布来看，主要集中在铁南地区和东北部地区 从拟出让土地规模来看，大部分土地占地均在500亩以上，体量较大。 项目所在区域目前对市区的人口导入力弱 问题一 问题二 昆山本地住宅消费和投资市场正接近饱和 中 心 区 城 西 区 城 南 区 城 北 区 商业分布与住宅、产业园区分布紧密相联