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国尔房地产开发有限公司营销策划部管理制度_精品
目 录
第一部分 岗位职责 1
第二部分 相关制度 9
第一章 市场调研管理制度 9
第二章 营销策划管理制度 12
第三章 销售管理制度 13
第四章 广告及制作管理制度 28
第五章 物业租赁管理制度 34
第六章 营销部档案管理制度 37
第七章 其他相关制度 38
第一部分 岗位职责
【1】 营销策划部职能
市场动态分析
一、宏观市场观察与资料收集
1、市场的供应量及需求关系;
2、房价同比及环比的走势;
3、产品的改变及客户需求的变化;
4、购房者对市场大环境的认识;
5、年度项目开发的平均体量的进展及去化速度;
6、未来2、3年的城市房地产行业的发展趋势。
二、区域市场分析及个案情况
1、区域内不同档次同类型项目的分布及项目情况;
2、区域内的供求关系及大环境市场对该区域的认同度;
3、在同区域预计可供应的土地状况、产品供应和产品类型;
4、区域内平均售价及市场承受情况。
三、市场现供应产品的细节特征
1、各不同门类产品的供应情况;
2、各不同门类产品的综合特征;
3、市场项目的开发规模、产品形式及刚性指标
4、配套部分的完整程度;
5、 产品在市场的主诉求点及市场认同情况。
四、市场客层的细致研究
1、购房客群的消费习惯及定性思维;
2、购房客群的行业特点;
3、购房客群多采用的付款方式;
4、购房客群的区域来源;
5、购房客群的主要购买因素;
6、购房客群对于产品的要求及讯息传播对客群的影响程度。
五、竞争个案的企宣方式、销售通路等
1、竞争个案的主诉求点;
2、竞争个案的推广设计方案收集;
3、竞争个案的放盘量;
4、竞争个案的主力购买人群;
5、竞争个案的区域分布情况;
6、竞争个案的发布渠道及营销网点。
法律、法规、政策性引导及风向预估
一、各类经济指标等数据
具体为所在区域内不同的各类经济技术指标。包括土地用途、预售、控高、容积、建筑密度等符合当地法律法规的行政条文。
二、关于当地房地产市场实际执行办法
根据当地市场在售项目,对应政策各项刚性指标而得出的实际可操作性的项目开展办法,加快项目进程。
三、因突发性政策变化,而导致项目前期投入活部分损失的可能性判断
密切了解国家及当地政策,强烈关注项目所处区域的规划发展及政策方向,保持项目的稳定性。
四、关于国家或当地出台的政策对项目产生的潜在性利好和风险的评述
根据国家宏观调控及政策走势,对市场进行各种预判,在合理的战略发展中,规避企业及在售项目风险。
五、国家或当地的政策性倾斜的发展趋势
以国家或当地政府政策为依托,了解政府关注热点,进入政府重视的地产类型角色,对于公司战略性发展有潜在帮助。
成本与投资的计算
一、所在区域内土地的了解与对比
1、土地的价格;
2、土地的交易;
3、项目所用土地的性质;
4、土地所在区域的未来发展趋势。
二、所在区域内关于项目建设的收集与整理
1、不同区域不同建筑类型的大致建安费用;
2、园林绿化及小品、水系设置;
3、智能化设施的投入情况;
4、治污、修路及与市政管网接通。
三、新型建筑材料、设备及相关服务商推出业务的了解
1、建筑、建材市场,涵盖墙体、钢筋、水泥、墙砖、五金、洁具及推出的新型材料等;
2、智能化设备市场,空调、电梯、压力泵、供电、供水方式、采暖设施、消防系统、停车设备等
3、服务商相关的最新业务,电信、网通、移动、有线等价格及最新服务的内容。
四、项目启动与经济效益的分析
1、资金投入计划:地价、前期费用、基础、建安、配套、开发不可预计费用等各类资金的准备及安排。
2、资金回款,遵从市场均价原则,测算利润率。
3、计划开发周期,设立每一周期的开发目标。
承接楼盘业务及终端维护
一、宗地位置与宗地现状
宗地所处位置;
宗地的地形、地貌;
宗地的城市配套;
宗地的地块设计;
危险源、污染源、风水及周边环境的规划变更等情况;
宗地地下的管线、电缆、暗渠等情况;
宗地地面建筑物及国家保护植物等影响项目开发的重要因素;
土地的完整性,非法占用或政府、自然等因素将土地划分
宗地的可建设运作情况。地面的居民、工厂、商业占用面积等具体数据。
二、周边的社区及配套:交通、教育、商业、医疗、休闲、金融、邮政和其他社区
三、项目现状:工程进展、销售状况、项目形象及市场认知度、产品类型及配套销售通路的建设、成交及资金收入情况、价格因素、销售的整合与策划的包装
四、周边的环境:治安情况、空气指数、噪音指数、污染源问题、危险源问题、风水问题、人口密集程度与居住情况、周边的景点、项目自身的天然资源
五、城市配套
道路的现状及未来的政府的规划
通讯、采暖、供电、供水、燃气等基本生活保障,采用的使用方式
六、规划控制要点:根据当地市场进行整理(略)
七、竞争个案的体现:结合第一部分进行细节性安排。
八、目标市场的定位:结合
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