世联-大亚湾项目营销策划方案报告.ppt

产品价值挖掘——环境 体育中心 市政广场 社区的景观环境 41％的高绿化率；移步换景的空中园林； 两大核心景观区；三大社区服务中心； 精美别致的建筑小品 自然环境： 高层远景，俯瞰山景 市政环境景观 　　市政广场，体育中心 产品价值挖掘 产品价值挖掘——规划 城市规划： 大亚湾中心区核心位置 大亚湾区政府所在区域 大亚湾主要的商务生活区 社区规划： 大亚湾中心区第一个综合体项目；分布七栋住宅一栋酒店公寓和一栋商务公寓；社区两个核心景观区，景观资源丰富 产品价值挖掘 产品价值挖掘——社区配套及服务 物管： 家居服务及商务服务；大堂 （擦鞋机、自动售卖机、自助银行） 四星级贴心服务；保洁保安；设备维护 文化： 大亚湾体育中心 商业： 底层商业，完全满足社区需求 购物、休闲、餐饮，一站式商业中心 会所： 功能齐全泛会所，都市品质休闲生活 产品价值挖掘 产品价值挖掘——未来价值潜力 石化物流产业所带动的经济巨大发展； 经济的发展将进一步吸引更多的投资； 投资力度的加大，将吸引更多企业对该区域的进驻； 核心企业的进驻将带来大量高素质人口的置业需求 。。。。。。 产品价值挖掘 思维导图 市场分析 营销执行 物业评估 定位回顾 物业建议 区域发展研究 宏观政策分析 规划布局分析 酒店公寓建议 住宅部分定位 商业部分定位 商务公寓建议 房地产市场分析 项目属性概况 产品特征分析 项目营销策略 项目推广策略 项目活动策略 思维导图 市场分析 营销执行 物业评估 定位回顾 物业建议 区域发展研究 宏观政策分析 规划布局分析 酒店公寓建议 住宅部分定位 商业部分定位 商务公寓建议 房地产市场分析 项目属性概况 产品特征分析 项目营销策略 项目推广策略 项目活动策略 项目分析 酒店式公寓： 建筑面积：14000平方米（不含商业面积） 层数：18层，其中1－3层为商业，4－18层为公寓 公寓标准层面积：1000平方米 电梯：3部 商务公寓： 建筑面积：24000平方米（不含商业面积） 层数：28层，其中1－3层为商业，4－28层为公寓 公寓标准层面积：1000平方米 电梯：4部 三期 酒店式公寓 商务公寓 设计优势： 地理位置：临近澳霞大道，位置优势显著。 项目形象：为临主干道姊妹楼，昭示性强，便于项目塑造地标高端形象。 隔音效果：酒店式公寓和商务公寓项目位于小区南部，且高于北区住宅部分，形成了住宅部分的隔音墙。 酒店式公寓 项目分析 酒店式公寓设计不足： 1、楼间距过低，酒店式公寓与商务公寓仅为13.7米。 2、外立面落后，既与北区住宅无整体上统 一，又无现代质感。 3、景观资源利用有限。 4、户型面积单一。 5、无阳台。 6、酒店式公寓与商业无相互连动。 商务公寓设计不足： 1、外立面有待改善。 2、景观资源利用有限。 3、商务公寓户型设计单一。 4、商务公寓无法兼顾居住功能。 5、无公共商务服务功能区。 酒店式公寓 商务公寓标准层 景观面 酒店式公寓标准层 景观面 13.7米 酒店式公寓和商务公寓产品亟待改进方面： 外立面、户型、景观资源利用。 酒店式公寓定位——客户定位 游离客户 大亚湾、深圳投资客户+部分居住客户，约占40％ 重要客户 其他（体育爱好人士、企业购买给员工居住、商户、企业白领、旅游度假自用等）约占10％ 核心客户 石化、汽车电子和港口物流中高级管理者、技术人员和商务人士，以及中心区公务员，约占50％ 投资主体型客户定位，通过外销来拉升销售价格，达到项目利润的极大化。 以深圳为主的投资客户对形象和品质的要求比较高，项目的升值潜力是其购买的主要驱动因素。 本次定位参考君豪国际公寓客户构成，以及项目专项访问。 酒店式公寓定位 酒店式公寓——户型定位 市场反响： 精品公寓盈利短平 快 经济/产业： 小户型购买力、需求强劲 客户偏好： 投资型精品公寓 项目因素： 适宜打造高形象综合体 类型 户型 面积区间 套比 户数 投资型户型 单身公寓 25－30 ㎡ 10% 25 一房一厅 40－50㎡ 35% 88 小两房两厅 55－65㎡ 35% 88 自住型户型 大两房两厅 70－80㎡ 15% 39 三房两厅 85－100 ㎡ 5% 13 累计 —— 平均面积55.3 ㎡ 100％ 253 精品公寓 酒店式公寓： 建筑面积： 14000平方米（不含商业面积） 层数：18层，其中1－3层为商 业，4－18层为公寓 公寓标准层面积：1000平方米，约18户 梯户：3梯18户 酒店式公寓定