广州市各大型楼盘社区商业项目运营研究_精品.pptVIP

第三部分 对我司运营社区商业的启示 * 项目特征 案例回顾 项目名称 项目总述 商业项目特征 运营模式 星河湾 典型高品质近郊大盘 临街独立商业中心 只租不售,严格执行品牌准入制。 广州雅居乐 典型近郊大盘。开发周期长、入住人口多，呈逐年增加趋势。 独立商业中心、 商业街区的模式 商业广场及商业街都对外出售。 碧桂园凤凰城 典型远郊超级大盘。开发周期长、入住人口多，呈逐年增加趋势。 商业中心、 独立商业街区、 社区底商的模式 交通中心的商业广场采用“只租不售”的形式；东门商业广场、社区底商对外出售。 金碧都市广场 区域大盘，成熟社区。影响力大，辐射人口多。 位于住宅1-4层，属临街、地铁裙楼商业。 只租不售,主力店先行 * 业态配置 案例回顾 项目名称 业态配置 星河湾 高品质，重业态：商业街在招商初期商业街主题不明确，包装不到位，商业气氛较差，引入的商户不能体现与星河湾相符的品牌号召力。后来通过对现有的商户进行品牌甄选，对业态进行了调整，对不适宜在临街面经营或经营实力不足的商户进行了调整。 广州雅居乐 业态分布呈现出自发状态:发展初期以装修、超市等（安家装饰配置型）基本业态为主，发展中期向常客习惯型、休闲康体型、快捷便利型消费过渡。 碧桂园凤凰城 定位准确，主题突出：交通中心商业广场引入了专业市场——凤凰城家居广场，主力店——百嘉汇超市；东门商业广场设有饮食一条街，此外还承担了便民服务的功能。 金碧都市广场 主力店先行：首层为百货、美容美体、西式快餐、特色餐饮；二层整层为主力超市；三层为大型餐音、美容连锁、教育培训；四层为健身中心。 * 对我司运营社区商业的启示 树立正确的经营理念 建立住区开发与商服配套互动的价值链模式，追求稳定增长的长远经济效益、社会效益和品牌价值。 分步走，分阶段开发 “分期开发、滚动发展、逐步积累”是住宅社区商业比较稳健的开发思路。 合理定位 社区商业的业态要根据社区居民的消费特征来定位，要符合消费者的需求。 先招主力店、次主力店 积极做好客户储备 进行租赁定价——以市场租金为主要依据 * 对我司运营社区商业的启示 业态规划 基础生活配套 超市、便利店、肉菜市场 ATM机、早点铺、五金耗材店 西饼店、水果店、药店、干洗店 升级型生活配套 美容美发店、SPA、足浴、盲人按摩、 服饰店、妇婴用品、钟表眼镜 鲜花礼品、音像店、家居饰品 社区诊所、宠物诊所 票务中心、家政服务、房屋租售 首期商业需有完善的社区配套 * 对我司运营社区商业的启示 中期需聚集人气的特色配套 餐饮类：特色小吃、中式菜系名店、西餐厅、私房菜、中西快餐连锁 娱乐文化类：艺术培训、酒吧、 KTV、洗浴桑拿、社区影院 休闲类：咖啡厅、茶艺馆、陶吧、布坊、绣坊 运动类：健身会所、游泳馆、羽毛球、网球馆、桌球俱乐部、保龄球馆、高尔夫 后期区域配套跟进 大型购物：大型超市、百货商场、电器连锁、品牌服饰折扣、家具建材 办公营业厅： 各大银行、移动、联通、电信、网通、邮局 教育类：幼儿园、重点中小学、补习学校、社会实践俱乐部、亲子创意坊 医疗类：中大型医院、康体中心、中草药库 * 谢谢! * 社区商业运营研讨 商业中心2012年11月25日 目 录 第一部分 社区商业概述 第二部分 典型案例分析 第三部分 对我司运营社区商业的启示 * 第一部分 社区商业概述 * 社区商业是一种以住宅小区为载体，以一定地域居民为服务对象，以便民利民为宗旨，以满足和促进居民综合消费需求为目标的属地型商业。 地域性强，服务对象明确，商圈较小；以经销日常生活用品为主；交易频繁、交易额小、交易时间短，成交机率大；运营成本相对低廉；商业功能、业态的多样性。 社区商业集购物、休闲、娱乐、餐饮、服务多功能于一体。 社区商业概念 社区商业发展现状 零售巨头抢占社区“根据地”。 社区商业布局合理化，城市商业中心与社区商业分工。出现了“集聚——扩散”的发展趋势。 城市社区零售商业业态多样化，充分满足社区消费需求。 * 社区商业的业态具有购物、便利功能 超市：包括大型超市主力店、小型超市。 社区便利类经营品种：包括面包房、药店、干洗、冲晒、美容美发、特色食品、糖烟酒、电器电脑维修、房产中介、家政、送水服务等。 百货类经营品种：包括服装鞋包等商品，均以休闲化、价廉物美为主。 社区商业的业态 社区商业的餐饮、休闲保健、文化教育、娱乐功能 餐饮：以社区消费为主体，定位风味小吃、连锁快餐、家常菜馆以及中档酒楼等。 休闲保健：健身会、瑜珈、美容中心、减肥中心、足浴，茶艺馆、咖啡厅、书吧等，以及戒烟中心、脱发治疗中心等保健。 文化教育：书店、音像制品店，音乐培训、舞蹈培训、家政培训、电脑培训、外语培训、驾校培训等培训中心。 娱乐：儿