廊坊市21亩项目商圈定位报告_精品.pptVIP

项目SWOT分析（商圈） 项目商圈界定 3公里 以车行15分钟，辐射最多人口为标准 区域内商业立项项目总建面 区域项目 商业立项建筑面积（平方米） 第五大街（办公，商业） 72000 第六大街（办公，商业，酒店式公寓） 110000 明珠广阳店（商业） 10000 21亩（酒店，商业） 30000 合计 222000 辐射商圈居住人口推算 划定商圈范围内的居住户数为72000户左右，按照本市户均人口3 人/户计算，该范围居住人数共有21.6万人。 河北工业大学廊坊校区在校师生人数4100人。 商圈辐射范围人口约22万人 小区名称 居住户数 广阳区成熟小区 57000 未入住社区 15000 小计 72000 小区名称 在校师生数量 河北工业大学廊坊校区 4100 目标客户 客群类型 客群描述 投资者 实力型投资者 私营业主、私企高管、个体工商户、企事业单位领导，有雄厚的经济实力，有过成功投资的经验，对商业地产比较关注。年龄在30—55岁之间，居住在本市和廊坊下县。 中小投资者 个体工商户、企事业单位职工，从事过商业活动或投资，关注投资动向，有一定的经济实力和投资经验，年龄在28——45岁之间。 投资兼使用者 从事商业活动多年有一定的经济实力和经验，正在经营餐饮、娱乐、零售品牌，看好此地段，已经有商业扩张计划，同时有投资倾向和投资实力。 一般而言商圈在发展初期，很大程度上依托本区或当地消费者的购买力，因此区域购买力来自区域总人数和人均购买力。廊坊市区目前常住人口在40万人左右，其中35%月收入在2000元以内的工薪族群。对该工薪族群而言，除去租房费用和日常开销，很难有剩余的钱用于购物娱乐消费；另10-20%的人属于高端消费群体，由于廊坊目前的商业业态设施难以满足他们的需求，他们一般会开车去北京、天津地区消费购物、餐饮、休闲娱乐等，以此来度过节假日；唯中间部份消费群（45-55%）具有两极化的特性，即节省日常开销，但对于有价值认同感的商品或服务却又愿意支付合理或高价格 项目业态规划(暂定) 商业楼层 商业业态 六层 方案一：六层以整体办公的形式出租 方案二：时尚健身俱乐部、特色西餐厅、咖啡馆、冰激凌店、饮吧。 五层 “布老虎”音像、图书连锁店，主题婚纱摄影、时尚写真馆、 专业SPA（美容、美发、美体、美甲、美足） 三层、四层 采用店中店的模式，分别由不同的运营商负责，整个分为八大部分， 分别为不同主题体验店，类似于“超浩”。建议三层或者四层只做女士品牌，目标客群统一。每个店内都涵盖鞋帽、服装、饰品等等，形成创意组合。 一二层联体 零售：中高档时装品牌店、时尚数码体验店、时尚个性加盟店； 餐饮：中餐、西餐连锁品牌、酒吧、饮吧； 休闲：足疗、美容、美发、摄影 服务：银行、电信、网通营业厅 商圈评定结论 项目周边的商业街商场较多，商业立项项目总建筑面积为22万平方米，从体量上看该区域已具备形成商圈的初步条件。该商圈辐射人口约22万人，人均商业面积1平方米，足可支持整个商业商圈的经营。 西北部为廊坊市规划的城市新居住区，目前该区域商业市场未能形成目前廊坊真正形成商圈的仅为明珠商圈（中部）和新朝阳商圈（南部）。 以21亩商业项目为中心的西北部商圈将填补该区域的商业空白。 * * * * * * * 报告提供：华夏幸福基业股份有限公司 廊分研发中心 廊坊市21亩项目商圈定位报告 廊坊市21亩项目商圈定位报告2009 商圈概述 第一，消费人群。 第二，有效经营者。 第三，有效的商业管理。 第四，商业发展前景。 第五，商业形象。 第六，商圈功能。 商业集中的地区,其特色为商圈大、流动人口多、各种商店林立、繁华热闹。其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等特色 成熟商圈分析 主要商圈的定位及特征 商业区 主要商业核心 定位 特征 明珠商圈 明珠百货、华联商厦、华森商场；林美商厦、万隆珠宝、大方鞋城及特卖廑广场等 中档 市级商业中心、综合多元化、全客层大众化路线，以中低档次消费为主。主要顾客以当地居民及消费能力一般的廊坊城郊大众消费者为主 购物舒适度一般，休息场所少。 新朝阳商圈 新朝阳商城 中高档 市级商业中心、综合多元化、以中高档消费为主。主要客户群消费能力较强，购物环境舒适。 新世纪步行街 京客隆、国美电器宏昌电子城、明珠广阳店、金龙家具店、月光苑装饰城、金柜、花都KTV、麦当劳快餐厅 低档 市级商业中心 整体定位实现了与明珠商圈错位经营。以东西向3公里约步行街贯穿廊坊北侧主要地区，主要为销售型街铺，商户、商品组合及营运无法统一管理 产品同质性高陈设单调，步行街空置率极高，缺乏成熟商业的氛，商户单打独斗 银河北路商圈 银河大厦、永通通讯广场、华龙音像、恒信通讯