物业专项维修资金交缴标准规范调整势在必行.docVIP

住宅专项维修资金交缴标准上调势在必行 业主 贠英 2011年11月10日，依据《宁夏回族自治区行政听证程序规定》，以及银川市人民政府2011年2月23日第71次常务会议精神，市政府法制办、市住房保障局对“银川市住宅专项维修资金交缴标准调整方案”进行了公开听证。为了确保住宅专项维修资金交缴标准调整公开、公平、公正，广泛接受群众监督，实现“取之于民、用之于民”的目标，保障广大业主的合法权益，市人大、市政协、物价局、规划局、审计局等政府相关部门及市物业办、银啤苑居委会、高台寺业主委员会、荣恒开发公司、承天物业公司，专家学者、业主代表共39人参加了听证会。在长达3小时的激辨与探讨中，主要针对广大业主普遍关心的住宅专项维修资金收多支少（从2001年开始至今，住宅专项维修资金收缴总额近3亿元，其中，商品房住宅专项维修资金即近2亿元。使用商品房住宅专项维修资金300余万元，使用比例占收缴总额的1%）、交缴标准如何确定、交缴物业类型如何区分（如房屋性质、结构、类型、设施设备配置不同）、住宅专项维修资金使用困难（专有部分占总面积三分之二且占总人数三分之二业主同意）、开发建设单位在保修期内无辜拖延保修时间以及住宅专项维修资金安全管理、加大宣传等方面展开了讨论。在三套备选调整方案中普遍对第三套方案给予了肯定。即：每建筑平方米收缴标准最终确定价格（元/平方米）多层（步梯、元/平方米）砖混50元/平方米、框架60元/平方米；多层（电梯、元/平方米）框架70元/平方米；高层（电梯、元/平方米）85元/平方米；别墅110元/平方米（公房出售交缴维修资金参照以上标准）。 那么，究竟什么是住宅专项维修资金呢？住宅专项维修资金交缴标准调整召开听证会真正体现的是谁的利益呢？谁是物业保值增值的第一责任人呢？住宅专项维修资金管理使用的问题在哪里呢？住宅专项维修资金与房屋日常养护的区别是什么呢？调整后的交缴标准真能维护广大业主的合法权益吗？笔者作为一名业主代表，在参加了本次住宅专项维修资金交缴标准听证会后，又对《住宅专项维修资金管理办法（以下简称本办法）》进行了学习、分析与思考。从中感受到住宅专项维修资金交缴标准调整的及时性、重要性，现针对听证内容浅谈一些看法，以供广大业主共同交流。 首先，我们应该明白什么是住宅专项维修资金。本办法对住宅专项维修资金（俗称房屋养老金）的定义是指：“专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新改造的资金”。一方面我们业主交缴的住宅专项维修资金是为了个人拥有物业所有权的房屋，在保修期满后为保持自己的房屋保值、增值及保障正常居住使用所必须支付的维修和更新改造的资金。只有这项资金交缴的标准上调，累积的金额增多，解决自己居住的房屋保修期满后共用部位、共用设施设备的故障也就越多。另一方面交缴住宅专业维修资金就是向银行储蓄自己房屋的“养老金”，到了房屋及共用设施设备出现需要“大病大修”的问题时，可以连本带利一并返还给我们业主，专款专用进行维修。这一住宅专项维修资金交存制度，无疑是维护广大业主合法权益，为民办实事、办好事的大事。因此，作为我们业主，我认为给自己房屋交缴保修期满后的房屋维修和更新改造的资金是时事所需，我们应该高度重视并积极参与解决，切不可等闲视之。 其次，我们要明白谁究竟谁是物业共用设施设备第一责任人的问题。从市场经济发展进程来看，只要房地产开发商根据市场需求在获得的土地上，按照法律法规完成了房屋产、供、销及期内保修责任后，房屋的所有权、使用权也随之转移，业主对房屋专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分（也包括设施设备）享有共有和共同管理的权益。这就如同一件商品，一旦被消费者购买，商品的所有权、使用权随之转移到消费者个人手中。作为与其它商品有不同属性的房屋，业主购买的仅仅是房屋的所有权与土地的使用权，因为土地归国家所有，这就是说房屋保修期满后我们全体业主才是物业共用部位、共用设施设备维修养护的第一责任人。因此，本次住宅专项维修资金交缴标准调整听证会来得太及时、太有必要了，也应引起社会各界的高度重视和支持，有预见性地解决此类事关社会和谐稳定的大事。 第三，我们应认清市场发展潮流，明白住宅专项维修资金上调的重要性。首先，银川市自1997年开始执行首期交缴标准是《银川市市区公有住房出售管理暂行办法》（1996年5月2日）中规定的按建筑面积10-15元/平方米交缴；自2001年开始对商品房执行的首期住宅专项维修资金交缴标准是《宁夏回族自治区城市居住小区物业管理办法》（1998年8月12日宁夏回族自治区政府第1号令）中规定的住宅按建筑面积10元/平方米交缴，非住宅按建筑面积15元/平方米交缴，其交缴标准低是广大业主心知肚明、有目共睹的事实。笔者简单地算笔帐，如果一套住宅使用权为70年，而物业配套设施设备有效使用寿命达不到70