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物 业 服 务 法 律 法 规 课 件 二零一三年八月 物业服务法律法规课件涉及的内容 （一）物业费与房屋质量问题 2001年1月，李某入住ⅹ ⅹ 市 ⅹ ⅹ 区三好街三好家园一套住房。此后，李某以“房屋存在质量问题，小区围墙距离房屋过近， ⅹ ⅹ 公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相符”为由，从2001年11月3日至2003年11月3日一直未交付物定管理费。本案中涉及的法律关系有哪些？李某的做法对吗？为什么？ 分析： 物业管理公司与业主之间是物业合同关系，而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴，因此，业主不能以房屋质量问题为由，拒绝向物业管理公司交纳物业费。但是，如果在物业合同中约定了物业管理公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业管理公司进行维修，物业管理公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业管理费。 （二）物业服务中的电梯费问题 一楼业主：“一楼住户不使用电梯，却和其他住户一样要交电梯费，不公平。” 分析： 电梯是共有设施，一楼住户应该交电梯费。按照物权法第七十二条规定，业主“不得以放弃权利不履行义务”。 物权法第八十条规定：建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项没有约定或者约定不明确的按照业主专有部分占建筑总面积的比例确定。 （三）高空坠物 2003年9月10日，某高校一位老师将其小车停放在楼前，中午1 2时40多分钟，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。 分析： 第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任. 有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管理中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。 该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有收取保管费用，因此，可以定为无偿停靠，可以不赔偿。 分析： 第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否负有管理责任 《民法通则》第126条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”规定中明确了所有人和管理人的责任。该玻璃是公共过道窗户上的，系物业管理中心管理的场所，物业管理中心应当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这种隐患，尽快地对窗户进行维修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业管理中心应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车主修理费用。 （四）业主的特殊财产 业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层的物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。问购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么？ 分析： 并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系.应当顾及相邻各方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。 （五）关于房屋维修 装修好的房屋漏水怎么办？ 分析： 根据《建筑工程质量管理条例》第四十条的规定： （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 结论： 如业主房屋尚未过保修期，或者业主已反馈至开发商而未能得到解决，物业公司向业主解释说明后，配合业主联系、接洽开发商，以推