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2007年度建设管理与房地产发展国际学术研讨会 2007年8月13，澳大利亚悉尼 关于区域城市土地等级与基准价格评估系统 摘要：在现行的城市土地划分和基准价格评估系统中，城市土地等级被安排在整个国家或者区域中，并且在不同的城市当中进行比较，但是城市排名和基准价格哪个反映了某个城市的土地质量水平，这个在不同的城市有不同的标准，并且它们是没有可比性的。因此，对城市经济活动和城市土地管理经营来说，城市土地等级和估价的完成是没有多大用处的。为了解决这个问题，协调区域城市土地等级和基准价格评估系统，也就是，区域城市土地“grade-rank-price”系统应该被建立。记录方法和特点比较方法被用于这个文件。 关健词：城市土地等级，城市土地排名，城市土地基准价格，Grade-rank-price系统 1.引言 城市土地分类是根据城市土地质量来进行城市土地类别的划分，它是基于城市土地的自然和经济属性还有城市土地对城市经济活动的影响来分类的。一般来说，城市土地分类是一个对城市土地质量评价和城市土地分级的全面过程。该成果能被当做参考和依据去科学地和广泛地管理城市土地，并且合理地和有效地利用城市土地。 在现行的城市土地划分和基准价格评估系统中，城市土地等级被安排在整个国家或者区域中，并且在不同的城市当中进行比较，但是城市排名和基准价格哪个反映了某个城市的土地质量水平，这个在不同的城市有不同的标准，并且它们是没有可比性的。相应地，城市土地基准价格的评估，只限于这个城市内，没有考虑这个区域内其他城市的相互影响。 这导致城市土地等级和基准价格评估所取得的成果是混乱的，并且在不同的城市无法比较，因此对城市经济活动和城市土地管理来说，试用这些成果是困难的。为了解决这个问题，协调区域城市土地等级和基准价格评估系统，也就是，区域城市土地“grade-rank-price”系统应该被建立。 2. 区域城市土地等级与基准价格评估系统的结构 在区域经济一体化的背景下，所有城市必须开放并与他人合作。区域经济一体化的进程是建立区域城市土地等级排名与基准价格评估系统的推动力。在规模比较大的国家比如说中国，其整个地区的自然和经济条件是极其不同的。根据行政管理和经济的关系，一个区域城市土地等级排名与基准价格评估系统能够在一个省级区域被建立。大的地区比如欧洲也能在国家级别上建立相似的系统。 区域城市土地等级排名与基准价格评估系统的结构能借鉴于城市规划系统。城市规划系统是一个复杂的综合的系统，并且在城市发展当中扮演一个重要的角色。城市规划是由区域城镇体系规划，城镇的总体规划或结构规划和修建性详细规划组成。上一级规划是下一级规划的依据，下一级规划是对上一级规划深入和具体的描述。区域城镇体系规划和城镇的总体规划是战略发展规划，而修建性详细规划是一个执行性的规划。相应地，区域城市土地等级是对城市土地质量总的评估，它能被用作管理和平衡这个区域城市土地的使用，因此它被归为宏观的管理级别。城市土地排名反映了整个区域内某一个城市的土地质量，因此它被归为过渡级别。城镇土地基准地价反映了某一个土地等级排名的价值和某一种使用目的，它有一个对城市土地利用和城市土地市场管理的直接作用，所以应该被分配到工具性水平。 3. 区域城市土地等级排名与基准价格评估系统的内容 首先,城市土地等级进行了分类,该区域的当前城镇土地分等成果的技术和方法都可以使用。城市土地等级被地域性地、全国性地有序安排，在这个区域的所有城市被城市土地分类系统所覆盖。在整个区域，在一个统一的评估标准系统内，每个城市的土地的质量被当做一个整体去评价和打分。 其次，基于城市土地等级去评估其排名。在城市土地等级的控制下，一个统一的区域城市土地排名系统能够被建立。城市土地“等级-排名”索引反映城市土地质量，城市土地等级是更高的指示，而城市土地排名是更低的指示，并且城市土地等级控制着相应的城市土地排名。 由于在土地等级的控制下土地排名是更低的指示，所以所有的城市首先被土地等级分成类。然后按照地理和经济条件将一个城市分成几个城市土地单元，并且计算出每个单元的指数点，在同一等级的城市当中，最高点和最低点或许是不同的。土地排名的数量被最高点和最低点之间的距离所决定，并且不同的排名被不同的点距标记，但是每一个点仅仅能对应一个城市土地排名。城市土地排名水平恰当地反映了土地质量。因此，土地排名的数量对应着某些已经被决定了的土地等级和每个被确定了的土地排名的内涵。在那之后，一个区域城市土地“等级-排名