二手房经纪行业市场空间有多大.docxVIP

投资要点1.我们测算，均衡状态下，考虑二手房交易佣金、出租佣金、广告支出及配套服务，中国二手房及其产业链催生的市场空间将达2000亿人民币以上。2.分别来看，经纪行业的潜在市场空间表现在三个层面：（1）佣金市场，取决于佣金率和房屋流通率，目前中国佣金规模为300亿人民币，预计未来将是一个千亿级市场；（2）广告市场，主要经纪人和经纪公司在互联网媒体的支出，支出比例通常为佣金的10-20%，这是一个100亿级市场，这块蛋糕目前主要由搜房、安居客、乐居等媒体公司瓜分。（3）配套服务，主要包括产权保险、抵押贷款、房屋检查、房屋评估及搬迁服务等，这个市场潜在空间巨大，中国目前几乎为0，而美国这是一个200亿美元的市场。3.中国未来的房地产经纪巨头将在互联网领域产生。与美国不同，美国的互联网巨头诞生与崛起之初，就不得不面对十分顽固与强大的线下传统，因此，互联网对线下传统的改变相对缓慢且十分艰难。相反，当中国现有及潜在的互联网公司进军房地产经纪这个战场时，线下传统的力量十分脆弱，因此，互联网不仅可以用更快的速度介入这个市场，而且对产业链的介入程度也将比美国更深。正文如下：人们对经纪服务的需求衍生于房屋需求，因此，房地产经纪行业是一个衍生性行业，考察它的潜在发展空间需要放置到房地产市场这个大环境之下。纵观美国、日本、英国和澳大利亚房地产经纪行业的发展历史，可以发现，二手房市场的崛起是推动这个行业发展壮大的内在驱动力。这是因为二手房市场的信息匹配更复杂、信息传递的链条更长、信息内容更专业，因此，交易双方更需要经纪人的帮助。相反，在新房市场，开发商的广告、营销宣传比较有效，即使没有经纪人的帮助，也更容易被买方找到，所以对经纪行业的需求并非那么迫切。相应地，我们将经纪行业的市场空间分为三层：佣金市场、广告市场和配套服务。目前来看，互联网公司的主要阵地是广告市场，传统经纪公司的主要阵地是佣金市场，产权保险公司、金融服务公司则主要集中在配套服务市场。图表 1 房地产经纪行业的“三层市场”一、经纪行业的三层市场如果说新房市场催生的是房地产开发行业，那么二手房市场催生的则是房地产经纪行业。因此，这里的潜在空间主要是指围绕二手房交易所生产交易佣金、广告支出和配套服务三个方面。第一层为佣金市场。二手房交易佣金规模取决于交易额、经纪人参与比例、佣金率三个变量。以美国为例，2013年美国二手房交易额为1.2万亿美元，经纪人参与完成的比例为91%，佣金率为5.2%，三者相乘得出佣金额为600亿美元。第二层为广告市场，包括几类：首先是经纪人广告支出，通常占佣金收入的10-20%，2013年美国佣金总量为600亿美元，经纪人广告支出为90亿美元，占比为15%；其次是抵押贷款经纪人广告，2013年美国为111亿美元；最后是出租物业经纪人以及产业链家居装修类广告支出。2013年，美国广告市场合计规模为380亿美元，其中超过50%为在线广告。第三层为配套服务，二手房市场产业链相当复杂，涉及的配套服务众多，包括房屋产权、房屋检查、合同签约、资金交割、物业交割、信用评估、房屋评估、按揭贷款、税单服务等，每一种服务都会产生相关的交易费用，在美国这些费用合计为200亿美元左右。图表 2 2013年美国二手房交易佣金为600亿美元图表 3 2013年美国二手房相关广告支出规模为380亿美元图表 4 美国二手房相关配套服务市场空间为200亿美元二、中国经纪行业的市场空间测算1.中国的空间测算：基本假设假设1.均衡状态下，中国城市化达到65%，户均人口数为2.5人/户，那么城市家庭总数达3.6亿户。假设2.均衡状态下，中国城市家庭的住房解决方式为6:2:2，即60%的家庭为业主自有住房；20%的家庭为市场租赁住房；20%的低收入家庭为保障性住房。假设3.二手房市场的房屋流通率为3-5%，二手房租住市场的房屋换手率为30%。（说明：从国际经验看，3%几乎是最低水平，与日本相当；目前中国租赁市场的换手率可能远远高于30%，因为平均的租期很少高于三年）假设4.二手房交易佣金率为2%，二手房租赁佣金为半个月租金。图表 5 房屋流通国际比较资料来源：wind，图表 6 佣金率国际比较资料来源：wind， 2.测算结果：考虑全产业链，总空间将达2000～3000亿第一，二手房交易佣金规模将达850～1500亿。基于上述假设，均衡状态下，自有房屋存量可达2.18亿套，如果流通率为3%、均衡状态房价中值为80万/套，且80%的二手房交易由经纪人参与，佣金率为2%，且未来的潜在佣金规模下限为850亿人民币。图表 7 二手房交易佣金规模测算资料来源：wind，第二，租赁市场佣金为250～500亿。基于上述假设，均衡状态下，出租房屋存量可达7300万套，如果换手率为30%，租金回报率为4%，佣金为半个月租金，那