北京市两限住房建设配售与入住使用调查.pdfVIP

北京市两限住房建设、配售与入住使用调查 、 　 李恩平　李菲菲 摘　要：本文为针对北京市两限住房建设、配售和入住使用的调查报 告。回顾和分析了北京市两限住房供应政策体系和管理机制，考察了北京市 两限住房建设、配售状况和售后入住使用状况。研究发现北京市已经形成一 套相对有效的两限住房建设、配售管理机制，两限住房实际配售与城市人力 资本发展目标基本适应，通勤和质量是两限住房建设和管理存在的最大问 题。因此进一步的政策制定应加强建筑质量管理和项目区位选择，优化住户 对全市范围楼盘的空间选择机制。 关键词：两限住房　配售　机制  李恩平，中国社会科学院城市发展与环境研究所副研究员，主要研究方向为城市经济；李菲菲， 北京航空运动学校讲师，主要研究方向为房地产经济。 １２３ “两限住房”作为一种新型保障性住房政策模式，在我国已经运行实施数 年，其建设、分配和入住均已达到一定规模，有必要对其政策实施过程和实施效 果进行总结和评价。为此，我们以 “两限住房”建设规模最大的北京市为例， 就 “两限住房”的建设、分配和入住管理进行了深入调研，评价分析了 “两限 住房”的政策效果，并提出了改进建议。 一　两限房的概念和历史渊源 （一）什么是两限房 　　 《北京市“十一五”保障性住房及 “两限”商品住房用地布局规划 （２００６～ ２０１０年）》将 “两限房”定义为：“限房价、限套型普通商品住房是指经城市人 民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方 式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定 价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。”简言之， 两限房是一种限房价、限套型面积、限销售对象的政策性商品房，是在高房价 下，为满足中等收入家庭购房需求，政府出台的一项带有福利性的行政措施，其 购买对象在户口、收入、资产方面都有严格的限定。两限房从形态到售价、销售 对象等都由政府决定，从这个角度看，两限房理应属于公共产品或准公共产品之 列，属于保障性住房范畴。 两限房与普通商品房相比，具有以下特征：一是在价格形成上，普通商品房 是在市场供求关系下形成的市场价格，两限房是在政府参考周边普通商品房价格 的基础上制定的政府指导价，一般比周边普通商品房低１５％～２０％；二是在销 售对象上，普通商品房针对的是任何具有购买力的顾客，两限房一般仅仅针对无 房户且慢低收入人群；三是从组织上看，普通商品房都是开发商主导进行的，两 限房是由政府主导进行的，其生产、分配、消费环节都在政府的严密控制下进 行；四是在上市问题上，普通商品房的基本特征是在其生命周期内进行不断的重 ① 复性交易，两限房上市则有年限限制等附属条件 。 ① 钟庭军：《论两限住房的定义、性质与判断标准》，《建筑经济》２００８年第１１期。 １２４ 在北京市住房保障体系中，两限住房是解决中等收入家庭、拆迁户中夹心层 住房问题的主要途径，其价格低于周边商品房价格的 １０％～１５％，套型面积控 制在９０平方米以下，供应对象的收入、住房、资产须符合表 １的要求，且享有 两限住房的产权，其上市交易条件与经济适用房相似。 （二）北京市两限住房的配售管理机制 经过多年探索，北京市限价住房已经形成了一套行之有效的管理机制，在管 理机构、供应对象、申请和交易退出等方面均有较明确机制。 管理机构。北京市住房保障办公室是住房保障的政府管理机构，于２００７年 ２月正式成立，隶属于北京市建设委员会，是由原北京市建委开发处挂牌成立