温州房地产市场现象数据及其分析.pdfVIP

： 、 　曹荣庆等 摘　要： 在房地产市场本轮的宏观调控过程中，作为市场经济发展比较充分的 温州市场，经历了巨大的阵痛。基于温州特有的市场属性和投资冲动，这 种阵痛并没有达成理想的调控效果，仍然高位运行的房地产市场预示着宏 观调控还需要介入更多的社会因素，特别是民营经济的成长和发展将会在 很大程度上决定着温州，进而也决定着房地产市场的合理发展。 关键词： 温州　房地产市场　宏观调控　高位均衡　合理价位 无论从哪个角度说，温州都是我国改革开放和市场经济建设的一个典型样 板。“温州模式”在很大程度上涵盖了我国社会主义市场经济体制在不同阶段 ３２０ 的探索与实践。也正因此，社会主义市场经济体制建设过程中所遇到的各种问 题都在温州得到了集中体现，温州也最具备研究总结出解决这些问题的思路和 对策体系的社会条件。 房地产市场的发展是我国社会主义市场经济建设过程中一个重要的环节， 它既是国民经济的重要组成部分，也是人民幸福生活与和谐社会的重要基础。 因此，对过去几年，特别是对２０１２年波涛汹涌中的温州房地产市场进行全面 深入而客观的研究，将会更加深刻了解我国房地产市场的发展，以此为基础， 也可以研究和总结我国房地产市场宏观调控的科学目标及正确路径。 一　现象：２０１２年的温州房地产市场 作为 “异质”于我国传统的社会主义计划经济体制的一个典型区域，温 州所发生的事情，总是更多地被质疑甚至被批判，特别是在房地产市场发展的 问题上，温州，更加准确地说是温州人的所作所为总是被推到风口浪尖上。 在众多媒体的记载中，“腰斩”和 “裸跳”是最吸引眼球的。“腰斩”的 说法源于瓯海大道附近的一个楼盘，２００９年开盘时以３万多元／平方米的价格 创下了当时温州楼市的房价新高，随后的一年里被爆炒到６万多元／平方米。 现在的二手房报价却只有３万元／平方米左右。遭遇 “腰斩”的还有代表温州 市场最高价格水平的绿城鹿城广场，２０１０年巅峰时二手房价格接近 １０万元／ 平方米，现在的成交价有些已经不到５万元／平方米了。 另外一个比较抓人眼球的 “裸跳说”则来自一个网友的帖子。该帖子说， 一女性炒房客跳楼自杀，因为她在绿城鹿城广场买了２８套房子，买入价每平 方米７万元，现在５万元／平方米也出不了手。一套房子就得赔进去２００多万 元，２８套房子总共要亏掉５０００多万元，结果只好裸跳自杀。 ２０１０年８月初，在温州市上半年工业经济形势分析会上，中国人民银行 ３２１ 温州市中心支行提交的一份 《金融支持工业经济运行分析》报告指出，近年 来越来越多的民营企业外迁和民间资金外流，温州已经出现 “产业空心化” 现象。以温州盛极一时的烟具行业为例，金属打火机产业曾经占据全国产量 ９０％以上，鼎盛时有５００多家企业，如今只剩下 １００家左右。而在这 １００家 中，只有３０余家的企业老板在专心经营。 事实正是如此，目前 “大企业造楼、小企业炒房”已成为温州制造企业 “产业空心化”的一个结局，由此也导致了温州市企业家 “群体性不务正业”的 现象。“２０１０温州市百强企业”中，除２家房地产公司和６家建筑公司外，其他 ４０多家制造业企业无一不涉足房地产开发。此外，由制造业企业抱团成立的大 ① 型房地产开发公司，目前温州至少有７家，每家资金规模都超过３０亿元。 由于企业家们 “不务正业”现象的普遍存在，在这一轮的宏观调控过程 中，温州的企业家们或 “跳”或 “跑”的大有人在。 温州企业家 “跑路”现象始于２０１１年的４月份，截至２０１２年２月末，温 州出走企业共２３４家，其中２０１２年１月份发生２４家，２月份３６家，涉及银行 授信的出走企业１５２家，涉及银行授信余额总计４０７２亿元，已基本形成不良 贷款，占全市不良贷款余额的３６２２％。温州银监局数据显示，２０１２年２月