[呼市]昭君五塔寺汇报.pptVIP

经营模式： 改造之后，上海新天地被创新地注入了诸多时尚的商业元素，变成了一个集餐饮、购物、娱乐等功能于一身的国际化休闲、文化、娱乐中心。 新天地我们带来了启示： ★与城市文化、区域特征、基地条件的充分融合 ★主题鲜明，业态规划灵动有续 ★品牌控制有效，高端定位保证项目良好经济价值 ★长期收益的商业模式及良好的运营管理保证项目 的持续价值增长 本项目形象功能定位： 集零售、文化(古玩等)、休闲购物等为一体的综合性时尚休闲区 商业设施的业态描述： 文化、休闲、时尚购物等业态 营销推广策略篇 客户定位篇 1、区域客户需求分析 ☆ 改善型需求为主导 ☆ 随房价快速上涨带来的投资需求 ☆ 拆迁拉动刚性需求 ☆ 周边地区及外来人口进入的置业需求（呼市周边旗县） ☆周边商业人群存在较大的置业和投资需求 2、客户购买分析 ⑴客户群需求的放大。表现在对于高端需求的放大，投资型需求的放大，外来客户居住或投资需求的放大。 ⑵客户群整体购买需求的理性回归。表现在对于居住舒适性的需求提升。 ☆呼市城市快速发展对于客户群的影响 ⑶竞争的加剧，可选择性增强，导致客户对于产品细节、产品要求可识别性的提高。 ⑷由于群体影响导致的高端客户的在同一区域集结性。 ⑸高端客户的价值取向： 纯居住——对居住生活要求的主流需求。 多次置业——高端客户群对于住宅多次置业需求的提升。 3、目标客户群描述 自住型客户 投资型客户 自住型客户 ① 周边区域（回民区）的客户群 由于回民、玉泉区属于老的居住区，周边环境较差，人文素质较低，希望改善生活环境的客户群。 看好项目区域未来发展潜力和项目产品价值的其他区域客户群。 自住型客户 ② 玉泉区区域内中高端客户群 周边商业的私营个体的投资和自住需求 认可本项目产品价值和区域位置的改善型舒适型客户群 由于周边拆迁拉动的刚性购房需求 自住型客户 ③ 首府周边盟县城市的中高端客户群 周边盟县城市中的高端客户群，他们向往首府城市的生活，想改变自己的生活环境。 认可本区域发展前景、本项目产品价值和区位环境的中高端客户。 投资型客户 本市认可本项目商业投资升值潜力的中高端投资型客户群 看好本区域的住宅出租市场发展的客户（旅游市场的带动） 看好区域发展前景的客户的二次置业投资型需求 偶得客户群 游离客户群 重点客户群 核心客户群 看好本区域旅游投资潜力的投资型客户 由周边拆迁拉动的刚性需求及区域情节回归者 区域内经商的中、高收入人群 玉泉区改善性的中、高收入人群 地块客户定位 根据产品划分的目标客户群及分析 ① 购买一室客户： a)居住型需求： Ⅰ)自住型：年龄一般在22—28之间，单身或新婚，居住人口少，向往都市生活，薪酬较高，但积累资金不足，此居为暂时居所，亲朋或交际圈在附近可能较大。 Ⅱ）购买给他人居住 一般为有经济实力的人给他人购买。 b)投资型需求：面积小的住宅投资回报收益高，市场承租需求大，再加上本项目的地理位置属于市中心区域且紧邻大型商圈地段发展潜力大，本项目地段内的目前租金较高而且仍会有升值空间，而且从市场目前情况看，小户型一室在新建商品房中比例很小。所以本项目小户型一室对投资型客户形成较大引力。 ② 购买两室客户：年龄在30-45之间，已婚，一般为三口之家，薪酬较高，工作稳定，为事业而忙碌，有一定的积累资金，从需求上看，会为了孩子上学，工作地点近，或离亲朋较近，生活便利等因素，此居所会稳定在一段时间内。 ③ 购买三室客户：年龄在35-55之间，一般家庭人口在3人或3人以上，薪酬较高，工作稳定，为事业而忙碌，习惯居住于市中心区域,或在项目周边居住,资金积累比较雄厚，从需求上看部分与两室客户群类似，可能是自己的第二套住宅，也可能是终生居所。 ④ 购买两室三室的投资客户:购买两室或三室的客户群中，也会出现投资客户，但投资额高，如果没有较高的租金收益和升值潜力，以及租赁市场的需求量，对其引力不大。 产品定位及产品建议篇 产品线： 别墅 高端，市场稀有产品 主流价格：4000-4500元/平米 洋房 中高端、流行产品、 主流价格：2600-3200元/平米 多层 中低端、 主流价格：2400-3000元/平米 高层 高端，市场新兴产品 价格区间：3300-4000元/平米 市场分析下的两种产品价值取向 产品定位方向一 通过选取目标市场（市场的局部） 选择作区域高端产品，单价高端，总款是主流。 项目形象定位：城市中心高舒适度高层住宅 项目卖点：地段（市中心）、高层产品（区域唯一） 需求定位：满足城市核心的高层居住需求 主力面积参考市场高层项目快销产品：100-110两室、120-140三室 方案建