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第四节 市场法在房地产评估中的应用 一、基本思路 市场法又称市场比较法、交易实例比较法或现行市价比较法等，是不动产评估中最常用的方法之一。市场法在计算一宗待估不动产价格时，依据替代原理，将待评估不动产与类似不动产的近期交易价格进行对照比较，通过对交易情况、交易日期、区域因素和个别因素等的修正得出待评估不动产在评估基准日的价格。 二、适用范围 只要有类似不动产的适合的交易实例都可应用市场法。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中，与待估不动产相类似的不动产交易越多，市场法应用越有效。而在下列情况下，市场法难以适用： 1.没有发生过不动产交易或在不动产交易发生较少的地区； 2.对某些类型很少见的不动产或交易实例很少见的不动产，如古建筑； 3.对那些很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙等； 4.风景名胜区土地； 5.图书馆、体育馆、学习用地等； 三、计算公式 P=P’ ×A × B × C × D ×容积率修正系数 ×使用年限修正系数 P：不动产评估价格 P’ ：可比交易实例价格 A：交易情况修正系数；B：交易日期修正系数； C：区域因素修正系数；D：个别因素修正系数； 容积率修正系数= 土地使用年限修正系数 K=[1-1/（1+r）m]/[1-1/（1+r）n] r:折现率 m:待估对象剩余使用年限 n：比较案例对象剩余使用年限 例1：有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地，具体情况如下： 表1：待估宗地及与之条件类似的6宗地基本信息 表2：该城市地价指数表 根据以上条件，评估该宗土地2007年价格。 1.制定容积率地价指数表 B. 610 ×112/110 ×100/100 ×105/105 ×100/100 ×100/99 =627 C. 700 ×112/107 ×100/105 ×105/120 ×100/100 ×100/98 =623 D. 680 ×112/108 ×100/100 ×105/100 ×100/99 ×100/99 =755 E. 750 ×112/107 ×100/99 ×105/128 ×100/100 ×100/102 =638 F. 700 ×112/112 ×100/100 ×105/115 ×100/101 ×100/100 =633 3.评估结果 案例D的值为异常值，应予剔除。其他结果较为近似，取其平均值作为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为??（620+627+623+638+633）/5=628(元/平方米) 第五节 收益法在不动产评估中的应用 一、基本思路 收益法又称收益现值法、收入资本化发、收益还原法，是不动产评估中最常用的方法之一。收益法是将被评估不动产未来预期收益折现以确定其评估值的方法。 （一）搜集相关不动产收入和费用资料 （二）预测不动产客观总收益 （三）估算不动产客观总费用 （四）估算不动产净收益 （五）估测并选择适当的资本化率 （六）选用恰当的具体评估技术和方法估测不动产评估价值 二、适用范围 应用收益法评估不动产的前提是被评估不动产在未来时期能够形成收益。所以，收益现值法适用于有未来收益的不动产价格评估，如写字楼、商场、旅馆、公寓用地等，而不适用于政府机关、学校、公园等公共建设设施不动产价格的评估。 三、净收益的估算 （一）涵义 净收益是指归属于不动产的收益除去各种费用后的收益，即总收益扣除总费用，一般以年为单位。在确定净收益时，必须注意不动产的实际净收益和客观净收益的区别。 （二）客观总收益 总收益是指以收益为目的的不动产和与之相关的各种设施、劳动力及经营管理者要是结合产生的收益，也就是指被估不动产在一年内所能得到的所有收益。求取总收益时，以客观收益即正常收益为基础。 （三）客观总费用 总费用是指取得该收益所必需的各项支出 ，如维修费、管理费等，也就是为创造总收益所必需投入的正常支出。总费用也应该是客观费用。 土地使用权评估值： P= × 1- 例：某房地产公司于2002年11月以有偿出让方式取得一块土地的50年使用权，并于2004年11月在此土地上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元经济耐用年限为55年，残值率为2%，目前，该类建筑重置价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米。目前用于出租，每月平均实收租金为30000元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每平方米50元，空置率为10%，每年需支付的管理费为年租金的3.5%，维修费为重置价的1.5%，土地使用税及房产税为每平方米20元，保险费为重置价的0.2%，土地资本化率7%，建筑物资本化率8%。根据以上资料评估该宗地