教你如何炒楼发家.docxVIP

教你如何炒楼发家一边看空一边看涨，这边唱罢那边登台。在有些分化、降温迹象的当前，买还是不买成为楼市一个两难话题。不过，詹铭(化名)却说，买还是要买的，只是可以再等等，最好等到回暖的一瞬间出手，不要等到下跌时出手。今年48岁的他是一个成功的生意人，更是一个资深投资客。他目前手头上有16个房产证，4套住宅1套别墅，3套商铺8个写字楼，其中写字楼的面积有3000平方米。2006年炒楼至今8年，当初的100多万本钱，如今已变成近亿元(现金及固定资产市值)，每月还有300多万的稳定租金。秘诀:投资房子大部分靠贷款南都：你哪一年到的深圳？白手起家吗？詹铭(化名)：1999年过来的，带了一小批货(黄金首饰)和一部车，基本没有现金，算半个白手。南都：生意做得好吗？怎么想到去炒房的？詹铭：2004年刚有点起色就掉了一批货，损失几十万，打击挺严重的。缺钱就会想很多办法去找钱，当时就发现几年前买的那套房涨得很快，那时就有点意识了。南都：我很好奇，你最初炒房时有多少资本？詹铭：不怕笑话，买首套房时只有五六十万存款，我想在生意上做周转，老婆非得要买房。到2006年投资十七英里，手头上可用来投资的钱大概有100来万。南都：100多万就敢投资1200万的两套别墅？詹铭：和朋友联手，一人600万减轻负担。再说都是银行按揭贷款，二成首付120万，月供不担心，有实业支撑。记得2008年初抛售时，600万翻到1200万才意识到，资金的杠杆用不好是一把刀，用得好里面的机会非常多。南都：你的投资大部分都是用了银行的钱？詹铭：之前的别墅投资全部都是首付两成，其余银行按揭贷款，有些甚至只交了定金，房价上来后如果利润可观我们也转手。譬如2009年五一入手的那四栋别墅，前三栋各自只交了100多万定金，还没签合同一个半月后就涨了2000多万，我们就直接卖合同。南都：是不是你有良好的现金流，银行才会乐此不疲地贷款给你？詹铭：当然，银行是非常看重流水账的，这代表了你的盈利能力，很多企业像雷曼兄弟就死在现金流上，如果没有实体经济支撑，投资房产心里是很虚的。南都：你投资的资金链条是怎样的？詹铭：初期靠现金流贷款按揭，房价上涨后快速抛出，通过短期操作积累资本，达到一定实力后再提前把贷款还清，然后将物业以企业名义抵押给银行再贷款出来，比按揭高一点，但一来可以补充资金流，二来可以对外放贷。现在民间利率一年20个点左右，还掉银行8个点，还有12个点，表示你从银行贷一个亿，一年就有1200万的利息收入，这比纯粹的租金收入强多了。南都：现在的小贷公司做的就是这个生意吧？詹铭：是的，现在很多这样的小贷公司，反正国家也支持中小企业嘛。不过这里有很多变通，有些人一次申办二到三十个公司，用钱养着，你需要买房就把整个公司空壳卖给你，你买了以后抵押贷款再投资。国家也在堵这个漏洞，但成效似乎不大。南都：你的钱是不是也流到开发商那里去了？你不怕他们崩盘？詹铭：是有三四线的开发商找我借钱，崩盘我倒不怕，有资产抵押。只是我在想，国家保障房不是建不起来吗，地产商崩盘后政府会不会把房子全部变成保障房？现在银行不放贷，一次性付款又付不起，没人买导致崩盘后政府就接收再整体拍卖，还了债务后就是政府的了，再卖给老百姓还有得赚。时机:最好等到回暖的一瞬间出手字号：T T摘要：一边看空一边看涨，这边唱罢那边登台南都：我有些好奇，为什么你会选择在2008年过完年就抛售？你预测到了金融危机吗？詹铭：我当时在读清华金融总裁班，听了一些老师讲课，自己也分析了一下，同时也觉得住宅空在那不踏实，不如卖了转到商业，结果刚卖了金融危机就来了，记得2008年有一大批在大梅沙炒房的都是割肉走的。南都：以后就以商业投资为主了？詹铭：都说一铺养三代，有租收心里踏实一点，毛坯房锁在那每个月还要管理费呢。不过关键还是因为限购，像我2008年卖的有些别墅现在还是那个价，这些海边度假型别墅，限购以后受到的影响比较大。南都：我看2012年你还买了一套楼王住宅，那时已经限购了，你怎么会还有资格呢？詹铭：之前住在别墅里，孩子大了出去了，老婆说两人住寂寞要搬到市区，我之前那些住宅大部分在老婆名下，我是有名额但要离婚，为了自住，没有办法，只好办了假离婚协议。南都：你老婆愿意？风险很大啊。詹铭：知道离婚协议是怎么签的：所有住房供女方所有，所有债务供男方所有，所有债权归女方所有。人家说净身出户，我这是连皮都剥了。其实我们夫妻感情很好，这都是被房子逼的。南都：那你认为现在是入手的好时机吗？詹铭：我觉得可以再等一等，我是看好后市的，这段时间其实我已经开始在看，别人不看时你去看就非常容易看得到，而且议价空间比较大。我的经验就是想投资的话，别轻信专家，一定要多看盘，中介烦人也要跟他们打好关系，要得到真实信息，出手时心里才有底。现在市场已经不是以前那种粗放式，要有自己的判断，最好等到回暖