惠州候鸟酒店可行性分析研究总结报告.pdfVIP

新华信托•惠州候鸟酒店特定资产收益权 投资集合资金信托计划可行性研究报告 二零一二年十月 目 录: 一、业务摘要 1 二、融资人——惠州高尔夫球场有限公司 6 三、融资项目——候鸟球场酒店及球场改造9 四、抵押物20 五、信用担保人——深圳市光耀地产集团有限公司22 六、股权质押 39 七、信托报酬及费用41 八、营销计划44 九、风险与防范45 十、尽职调查46 十一、信托经理47 十二、结论47 新华信托*惠州候鸟酒店特定资产收益权投资集合资金信托 一、业务摘要 新华信托股份有限公司（以下简称“新华信托”或“受托人”）拟与 惠州高尔夫球场有限公司 （以下或简称为“项目公司”或“融资人”）合 作设立“新华信托·惠州候鸟酒店特定资产收益权投资集合资金信托计 划”，该信托计划总规模预计25,000 万元人民币，期限2 年。本信托 计划成立后，信托资金用于购买惠州高尔夫球场有限公司名下高尔夫 球场（候鸟球场）及配套酒店等设施的经营收益权，经营收益权转让 资金用于惠州高尔夫球场有限公司与白天鹅酒店合作打造五星级的 奢侈酒店、球道改造（增建至36 洞高尔夫球场）、园林绿化、工程 维修及停车场和员工宿舍的修建等项目。在信托终止前，以经营性收 入及标的资产的转让实现信托退出。 惠州高尔夫球场有限公司将其拥有的土地使用权（位于惠州市惠 东县梁化镇十二托广汕公路边两幅地块 ；土地性质为其他商服用地） 抵押给受托人，土地评估价值54379.40 万元，抵押率45.97% ，并 办理相关登记手续。同时，项目公司的关联公司——深圳光耀地产集 团有限公司（以下简称“深圳光耀”或“光耀集团”）为本次信托贷款提 供不可撤销的连带责任保证担保；同时深圳光耀集团将其持有的惠州 市民乐福投资有限公司60%股权质押给新华信托作为担保。 深圳光耀地产集团连续多年获取国务院发展研究中心企业研究 所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院三家研究机构联合评选 的中国房地产百强企业的称号，集团实力雄厚。光耀集团持有瀚明投 资100%股权从而控股上市公司新都酒店（000033 ）股份，占新都酒 1 新华信托*惠州候鸟酒店特定资产收益权投资集合资金信托 店总股本的 13 ．83%。公开资料显示，截至目前，在新都酒店的前 十大股东中，深圳市瀚明投资有限公司持有 4555.10 万股，占 13 ．83% ，为其第一大股东。 （一）信托基本要素 1、信托名称：惠州候鸟酒店特定资产收益权投资集合资金信托 计划 2、借款人 ：惠州高尔夫球场有限公司 3、受托人：新华信托股份有限公司 4、信托规模：25,000 万元。 5、信托期限：2 年。 6、投资者预期年化收益（暂定）： （1 ）A 类信托受益权 ：A 类投资人期限为1.5 年 ，其中A1 为认 购资金在100 ～300 万元（含100 万元）之间的信托受益权，信托预 期收益率预计为9.5%/年 ；A2 类为认购资金在300 万元（含300 万 元）以上的信托受益权，信托预期收益率预计为10%/年 ； （2 ）B 类信托受益权：B 类投资人期限为 2 年 ，其中B1 类为 认购资金在100 ～300 万元（含100 万元）之间的信托受益权，信托 预期收益率预计为 10%/年 ；B2 类为认购资金在 300 万元（含 300 万元）以上的信托受益权，信托预期收益率预计为11%/年； 本信托计划各期中A 类投资人（信托期限1.5 年）总募集规模6 ， 500 万元( 占信托资金总规模的26%) ，B 类投资人 （信托期限2 年） 总募集规模 18,500 万元。本信托计划预设半年处置期，即信托计划 期内或信托计划期满，如发生处置抵押物的情况，受托人需要一定的 2 新华信托*惠州候鸟酒店特定资产收益权投资集合资金信托 处置时间，受益人特别授权受托人可无需召开受益人大会，延长