思源-沈阳金地长青湾营销推广策略项目计划报告.pptVIP

金地·长青湾营销推广计划;PART-1 2008营销工作盘点 PART-2 市场及客户情况分析 PART-3 2009年项目营销策略 PART-4 2009年营销推广计划;PART-1 2008营销工作盘点 PART-2 市场及客户情况分析 PART-3 2009年项目营销策略 PART-4 2009年营销推广计划;08年营销情况总结;6月10日，开始正式接待电话咨询 6月24日，进入万豪接待中心，开始接待客户 10月12日，项目现场销售中心及样板区正式对外开放 10月29日，项目认筹，当日认筹25组，开盘前共认筹29组 11月7日，具体价格正式对客户释放 11月9日，项目解筹开盘; 项目自2008年6月10日以来的整体客户积累情况（截止至2008年12月31日）; 截止至12月31日，共累计成交21组房源，签约总金额5238万元，别墅签约均价为9907元/㎡，高层签约均价为7066元/㎡，签约面积共计5909平。;T1;楼号;08年推广情况总结;推广手段;媒体方面来看，《沈阳日报》由于是主流媒体，而且投入最多，所以成为来电最主要的媒体，《华商晨报》投放过媒体楼书，当时带来的来电量也比较大，《辽沈晚报》效果平平 08年的卖点主打滨河 滨湖 滨天下表现出了长青湾的恢弘气势，但是没能表达出本案的精神气质与生活圈层的高端品质，09年建议在卖点与slogan上重做斟酌 短信和朋友介绍成为了除报纸外，最主要的来电渠道，在已有的客户群体中应发动老客户带动新客户;报纸方面，《沈阳日报》依然是很主要的来访客户认知途径 但朋友介绍的比例和路过的比例更高，说明项目的线上传播到一定阶段后，线下的传播作用更为明显;活动情况;维系之前的意向客户，促进客户成交 在项目初期面世的情况下扩大了项目的知名度提升项目的品质感 08年的活动受到场地的限制，09年的活动希望有更好的系统性与针对性，像黑白晚宴，Casino等新颖的活动形式得到了客户的认可，通过这类活动使客户感到了本案高端的品质 平均每场活动来客 均在60人以上，在整个12月份的来电来访情况中来看以朋友间相互介绍认知本案的较多，说明这种活动已起到一定的口碑相传效果。 09年活动更多的应该结合项目现场的优势景观环境，选择更有利的时间点进行活动的举办;2008年销售情况收到市场变化的影响，销售情况不??理想，但已经在市场上开始树立了长青湾的形象 2008通过各种媒体和渠道推广，积累了大量的客户资源，可以在2009年进行重新的树立和应用，在市场不断变化的情况下，有效的利用好前期客户 2008已经进行了一些渠道的开拓和推广，但由于时间较晚，在2009年可以进行更深层次的合作和利用，带来更多的客户资源 活动在2008年为项目的口碑传播和制造影响力方面带来了很大作用，但对于项目的销售直接作用还不十分明显，2009年可以更多结合项目环境的优势，展开活动。;PART-1 2008营销工作盘点 PART-2 市场及客户情况分析 PART-3 2009年项目营销策略 PART-4 2009年营销推广计划;市场情况;经济情况;整体供应情况;项目名称;项目均于08年8月后上市，甚至10月后上市，销售时间短，且错过传统销售旺季，销售情况均不甚理想，很多项目推迟入市时间。 已推出的部分产品的销售情况一般，约50%左右，其中万科受其品牌力、老客户容量大及产品高性价比诸多优势促进，依然完成推盘量约60%的销售业绩； 沈阳房地产市场下半年持续走低，进入9月后观望情绪更加严重，加之经济危机全面爆发，对项目目标客群影响严重，导致河畔公馆及东方威尼斯蓄客不足放弃开盘计划。 2009年沿河高层竞品的整体竞争环境依然激烈，市场前景不容乐观;A级竞品：金域蓝湾;A级竞品：万科城·峰汇;A级竞品： 银河湾（东方威尼斯）;B级竞品：新世界花园二期;B级竞品：浦江苑－盛景湾;C级竞品：世茂五里河;A级竟品综合对比分析;价格方面： 考虑到各项目综合素质与价格对比，08年本案与竟品项目相比无明显价格优势，价格比系数基本相当。受大市及自 身品牌升级双重压力，09年价格方面仍然会小幅缓升的态势，但新世界花园和中海龙湾采取低价入市，集中出货，抢占市场的可能性极大。 供售方面： 本案及竟品项目08年共推出房源359套，销售224套，销售率约62%，由于河畔公馆以及银河湾都推迟到2009年上市，所以2009年的同类产品竞争会更加激烈，目前对于两个项目具体入市的时间不好判断，所以需尽量利用上半年的时间多消化高层产品，错开市场竞争的高峰期。 客户来源方面： 峰汇项目老带新活居住万科来沈初期开发楼盘业主占成交客户的55%以上，其它主力成交客群来源靠路过及口碑宣传到访客群；金域蓝湾项目老客户比例占2