“时尚廊”沈阳店项目可行性分析报告.docx

战略及事业发展部项目成员：潘磊、朱立源、王岩 “时尚廊”沈阳店项目可行性分析报告解决的问题：店面租金是否是时尚廊沈阳店能否盈利的唯一障碍？是否还有其他因素影响盈亏？项目可行的必要条件有哪些？模型分析的方法：净现值计算法敏感型分析法 分析框架：1、“时尚廊”背景介绍2、本次财务评估的模型介绍3、财务分析部分4．总结1、“时尚廊”背景介绍：1,1北京时尚廊定位：时尚廊 (Trends Lounge) 是集图书、生活杂货、咖啡简餐、讲座沙龙等为一体的試驗概念店。1.2北京时尚廊盈利情况：从2007年开办至今，时尚廊在销售收入及品牌知名度方面都有了较大起色，但仍未实现盈利。据时尚集团财务部2011年9月份数字显示：时尚廊世贸天街店2010年1月至2011年8月，每平米利润仍为负值（-0.36万元人民币）1.3北京时尚廊亏损原因的初步判断：针对时尚廊项目的财务分析前，由于一直以来店面租金占成本的比重较大，时尚廊管理层判断店面租金是现阶段决定时尚廊能否盈利的唯一因素，认为只要解决租金，时尚廊沈阳店肯定可以盈利。在此，我们假设店面租金已经可以全面反映店面的地理位置，以便我们通过财务数据来分析经营状况，由于营销不利以致人流量不如预期的因素不予考虑。2、本次财务评估的模型介绍：2.1财务模型逻辑：首先，预估投资一家实体店若干年后的实际盈利情况，即：首先预估每年销售收入其次，刨除运营等实际成本，得到运营净现金流（即：净利润+ 折旧摊销等）；最后，用现金流贴现（NPV）的方法，计算经营年度期末实际利润。2.2财务公式：新店盈利 = 销售收入累计折现 — 成本累计折现 + 前期投入摊销累计折现。其中，销售收入 = 店面平米数 * 预期平效因此，上述公式可转化为：新店盈利 =（店面平米数 * 预期平效）累计折现— 成本累计折现 + 前期投入摊销累计折现2.3平效为最重要变量：上面公式中共计四个变量，其中三个变量：“店面平米数”、“每年成本”及“前期投入摊销”均为固定值，只有“预期平效”是变动值，因此衡量平效是预估新店盈利的首要指标。2.4累计折现率取值为8%此次财务评估模型中，未来现金流现值计算NPV中折现率选取按目前业内一般标准选取8%3、财务分析部分：3.1沈阳店相关数据及假设（此次财务分析使用的假设来自时尚廊总经理许志强）：1、收入部分：（1）营业面积：（2）收入增长率，前三年为投入期，增长较快，三年后递减 2、成本部分：（1）营运及摊销成本 （2）依据通货膨胀与 GDP 增长设定的增长率本次沈阳店的评估做了以下两种不同状况的计算：1、实际状况（设为状况A）：三年之内免房租，三年之后正常收租2、最好状况（设为状况B）：该场地永远免收租金3.2目标设定：（1）计算盈利平衡点：即上面两种租金前提下（状况A及状况B），时尚廊沈阳店盈利持平的盈亏平衡的平效点（10年NPV为0）a. 采用公式：收入= 10 年 NPV 为正所需要的平效 x 沈阳店面积 x 营收年增长率b. 根据以上的假设，计算状况 A 「三年免房租，三年后正常收租」损益表与现金流量表：c. 状况A公式计算结论：房租成本占总营销成本 50% 以上，沈阳店平效的盈利平衡点是 10,401 元d. 状况B[永远免租金]前提下的损益表与现金流量表 e. 公式计算结论：房租成本恒为0，此时瀋陽店平效的盈利平衡点是 6,530 元(2)、时尚廊沈阳店盈利情况评估平效预估前提：刚才的推论得出两个非常重要的平效预估数字在有房租的情况下，沈阳店平效的盈利平衡点是 10,401 元/平方米/年在没有房租的情况下，沈阳店平效的盈利平衡点是 6,530 元/平方米/年平效预估有方式：将以上两种情况下所得到的平效与以下的两组数字做对比：时尚廊北京店历史表现所推算出的沈阳店平效竞争者历史表现所推算出的沈阳店平效这样，我们可以得知 以现行的时尚廊管理方式与商业模式，是否在十年之内可以获利。若将同样的地点以竞争者的管理方式与商业模式，是否在十年之内可以获利。具体计算：时尚廊北京店平效= (时尚廊2011年1-5月销售收入/时尚廊营业面积)/5*12 = 4,051 元：竞争者历史平效：光合作用是全国连锁的非国营书店，企业的发展战略及经营业态与时尚廊最为接近，同样需求以图书销售为主，引入多种经营手段，打造整体文化氛围的目标。因此此次模型建立，选取了光合作用北京及厦门所有店面作为平效预测样本空间。主要观测的两个因素：“经营面积”与“店面租金”经如何影响经营平效。主要财务数据见下表。对比2010营收(千）面积2010平效年租金(千）租金/平光合作用 (厦门）旗舰店452811204493126243168,3044501,4242154211613,2934583,948332325995,39635