中国（杭州地区）房地产业发展趋势研究.doc

-------------------------------------------------------------------------------- 中国（杭州地区）房地产业发展趋势研究 作者：guoxin 提纲： 我国的房地产业从上世纪50年代初开始，沉寂了三十多年，自进入80年代以来，随着土地使用制度和住房制度的推进，房地产业才逐步建立起来。从1994年起，随着机关政策法规的逐步完善，房地产业开始进入持续稳定发展的新时期，已成为国民经济的支柱产业之一。本文对杭州地区目前房地产业发展的现状、前景和问题，进行分析研究，具体安排如下： 一、 杭州地区房地产业现状及发展趋势 （一） 目前房地产业发展的现状特征 （二） 房地产业的未来发展前景及趋势 二、 杭州地区房地产业存在的问题及原因分析 （一）、房地产价格增长过快，投资与投机性需求相应增加，市场风险加大 （二）、政府宏观调控力度不够，片面追求土地经济效益的最大化，加速了房价上涨 （三）、总量性、结构性供求失衡，造成大量商品房空置 （四）、房屋的设计、布局不合理，科技含量低，造成资源的浪费和破坏 三、 未来的对策和建议 1、 规范土地管理与规划管理的关系，提高城市规划的科学性 2、 采取有效措施，大力促进空置商品房销售 3、 规范经济适用房建设，平抑房价上升 4、 提高房屋设计水平，创房屋居住品牌 5、 加快旅游房地产发展 正文： 我国的房地产业从上世纪50年代初开始，沉寂了三十多年，自进入80年代以来，随着土地使用制度和住房制度的推进，房地产业作为一个行业才逐步建立起来。1992年邓小平同志南巡谈话后，房地产业迅猛发展，并出现了新的高潮，从1994年起，随着机关政策法规的逐步完善，房地产业开始进入持续稳定发展的新时期，并取得了巨大的成绩。城镇居民的人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2000年的10平方米。杭州房地产至今经历了长达8年的高速增长时期，增长势头至今不衰，被称为“杭州现象”。我认为，这一独特的“杭州现象”的形成与杭州经济持续高速增长、城市化快速推进、浙江巨大的民间资本及杭州作为浙江省省会城市和政治中心等特有优势是密不可分的。随着该产业的迅猛发展，对于改善杭州地区投资环境、提高群众居住水平、实现土地资源的优化配置和合理利用，对于调整产业结构和消费结构、促进第三产业的发展都起到了重要作用。 一、杭州地区房地产业现状及发展趋势 自1995年以来，杭州紧紧抓住国家扩大内需、加快住宅建设的机遇，以经济适用住房建设为重点，以改善城镇居民住房条件为目标，大力发展住宅与房地产业，拉动了杭州市的经济增长。杭州房地产保持了长达8年的增长势头，房地产市场已走向快速成长阶段，购销两旺，人气很足，到2000年人均居住面积达12.5平方米。 ㈠目前房地产业发展的现状特征 1、房地产开发势力迅猛，房地产业已成为主导产业。1998年以来，杭州市房地产开发实际完成投资额的年增长幅度在17%以上（附件一）。特别是近几年投资额增幅更大，2002年完成房地产投资额196.4亿元，同比增长39.4%。其中完成商品房住宅建设投资148.3亿元，占房地产开发总建设投资的75.5%。2002年房地产业地GDP的贡献率达11.6%，同比增长17.1%，为城市经济发展作出了重大贡献，成为杭州市的主导产业之一。 2、房价总体上升，但上涨速度和绝对量不一。根据杭州市房地产交易所提供的数据，从2000年到2002年10月份，老市区房产交易平均价格分别为每平方米3426元、3703元和4043元。据浙江省城调队统计资料显示，商品房价格从1998年的每平方米3278元，增长到2002年上半年的每平方米4749元，涨幅达44.8%，而同期GDP增长速度达到53%，杭州已成为国内房价涨幅度最高的城市之一。市中心商品房价格上涨的绝对量虽然较大，但涨幅不大，1995年为每平方米4500元，2002年为每平方米7500元，平均年增幅为6.6%；城西商品房价涨幅较大，1995年为每平方米1650元，2002年为每平方米4500元，平均年增幅为13.4%；城东房价1995年为每平方米1900元，近3年每年上涨500元，2002年为每平方米5500元。余杭区普通商品房价格上升幅度较大，各区块2002年涨幅均在20%以上。在房价上涨的同时，房地产租赁价格也在上升，2000年~2001年全市房地产租赁价格指数同比增长了3.3%和3.1%，其中，住宅分别上涨了18.8%和7.7%。(注1) 3、房地产贷款增长较快，银