东方二〇四六酒店公寓SWOT分析.pptVIP

项目的威胁 本项目为绝品项目，不存在市场威胁 小结：由SWOT分析可以看出与常规项目相比本案具有相当大的优势，同时本案推出恰逢巨大的市场机会。通过有效的营销手段，把握住市场机会，即可确保本案达成乃至超出预期的收益。 财务分析 评价原则 本经济评价是在项目完成市场预测、建设方案、经营规模、定位确定的基础上，计算项目投入的费用和经营效益。为规避市场和经营风险，经济评价遵循谨慎原则，并遵循效益与费用计算口径一致的原则，且不考虑物价上涨的因素。 本评价亦是建立在项目投资、贷款利率等数据上，并且公司对本项目的各种经营收入、成本构成如本方案所预测，且在国家宏观经济保持稳定，没有不可抗力事件发生的假设条件之上进行的。 项目销售收入预估 物业类型 物业均价（万元/㎡） 面积（平米） 总价（万元） 别墅（豪宅） 20 1900 38000 公寓 15 540 8100 会所 20 1200 24000 合计 70100 项目定价 经项目发展商多次广泛深入市调，并通过“类比可实现价值分析法”进行价值评估，对本案物业作出如下估价： 别墅（豪宅） 公寓 建筑面积 1900平米 面积 90平米*6 价格 20万/平米 价格 15万/平米 会所 餐饮 Spa 古玩 面积 1200平米 方案 整体出售 出售价格：20万/平米。 部分承包 多种可能，暂不分析 自主经营 2500万/年 项目成本估算 5.411 1 3640 19538.7 3653 15885.7 合计 5.35 32.97% 1200 6423.987 1201.04 5222.94 会所 5.56 14.84% 540 3000.824 561.04 2439.78 公寓 5.32 52.20% 1900 10113.89 1890.91 8222.97 别墅（豪宅） (万元/m2) 占比例 （万元） （万元） 平均成本 面积所 面积（平米） 成本合计 间接成本 直接成本（万元） 物业类型 总分配成本明细 序号 费用名称 费率 金额(万元) 备注 直接成本=15885.7 一 土地取得费 　 6000 　 二 前期工程费 　 234 　 1 三通一平费 136元/方 30 按占地面积计算 2 地质勘测费 12元/方 4 按总建面计算 3 规划设计费用 560元/方 200 按总建面计算 三 建安费用 　 9000 　 1 土建成本 4707元/m2 1655 按总建面计算 2 建筑装饰成本 　 6690 　 3 配套设备安装 　 537 　 4 绿化费用 50元/m2 18 按总建面计算 5 小区、建筑智能化费用 280元/m2 100 　 总分配成本明细 序号 费用名称 费率 金额(万元) 备注 四 政府建设配套费 　 153.7 按总建面计算 1 城建配套费 40元/m2 15 按总建面计算 2 水源设施费 3.6元/m2 1.3 按总建面计算 3 工程监理费 0.60% 54 按建安工程费的0.6% 4 工程质量监督费 0.20% 18 按建安工程费的0.2% 5 规划管理费 　 9 按建安工程费的0.1% 6 招投标管理费 0.10% 9 按建安工程费的0.1% 7 招投标代理费 0.20% 18 按建安工程费的0.2% 8 消防配套费 10元/m2 3.5 按总建面计算 9 人防费 60元/m2 21 按总建面计算 10 工程定额管理测定费 0.18% 16.2 按建安工程费的0.18% 11 墙该基金 7元/m2 2.5 按总建面计算 12 园林绿化费 2元/m2 0.8 按总建面计算 13 散装水泥基金 1元/m2 0.4 按总建面计算 五 营销费用 　 498 　 1 市场推广费 0.47% 249 按销售总额的0.6%计算 2 销售代理 0.47% 249 按销售总额的0.6%计算 总分配成本明细 序号 费用名称 费率 金额(万元) 备注 间接成本=3653 六 不可预见费 3% 270 按建安费的3%计算 七 开发管理费 2% 180 按建安费的2%计算 八 营业期税费 　 3203 　 1 营业税 5.45% 2874 按销售总额的5.45%计算 2 城建推广费 7% 200 按营业税的7%计算 3 教育附加费 3% 86 按营业税的3%计算 4 登记费及印花税 1.50% 43 按营业税的1.5%计算 成本合计:直接成本+间接成本=15885.7+3653=19538.7 平均成本:成本合计/总建筑面积=195387000/3640=5. 3678(元/m2) 损益表 　 205.20% 127.44% 206.79% 179.81% 税后利润率　 13182.02 3824.385 20914.59 37920.99 税后