旅游地产——开发模式(整理).doc

一、旅游地产盈利模式 成本竞争 规模竞争 利润竞争 橄榄型模式盈利部分主要是中期建房前期开发和后期管理所占比例相对较少。 延长产业链 哑铃模式中期销售所占比例很小前期开发和后期管理服务收入所占的比例很大这中从土地开发、建设住宅到经营酒店业务和商业业务乃至房地产服务业的全流程、多组合盈利模式使得企业可以取得综合性、跨领域符合效益 二、旅游地产项目价值最大化三大步骤 旅游资源的前期导入 旅游价值的挖掘和资源的合理配置 旅游龙头资源的产生和再造 三、案例旅游资源与房地产结合点的典范 ——深圳华侨城 开发模式旅游带动地产的主题文化产业链王国的打造。 四大主题公园世界之窗、锦绣中华、中国民俗文化村、欢乐谷 一个主题社区波托菲诺意大利风情小镇——集旅游、休闲度假、居住功能于一体。 由飞地型的独立开发区模式起步 多业并举、功能复合的方式逐渐融入城市 向多功能、多元化的综合性城区迈进 深化深圳基地建设21世纪中国可持续的人文生态示范区 微缩景区和民俗文化村两个主题公园建设 世界之窗主题公园 旅游地产 欢乐谷、何香凝美术馆、艺术中心、雕塑展、旅游狂欢节 华侨城、东部华侨城示范区 开发经验 以“旅游主题地产”和“成片综合开发运营”为两大核心差异于简单的旅游与地产的叠加。 1. 已具有吸引人们观赏的公共尽管和有游客进入为主要特征 2. 以旅游主题的策划和注入为特点 3. 以华侨城集团丰富的资源为核心 4. 以住宅、商业、酒店、办公、休闲娱乐、文化会展等多种产业的互动为发展动力 5. 差异化的打造大型综合社区 运营模式 主题公园的开发运营 配套功能设施开发 地产项目开发 世界之窗 锦绣中华 欢乐谷 中华民俗文化村 深圳湾大酒店 威尼斯水景主题酒店 华侨生态广场 华侨城雕塑走廊 华侨城高尔夫俱乐部 华侨城波托菲诺大盘社区 纯水岸商业街区 盈利模式 旅游业务20 地产业务80 四、旅游大地产 以旅游作为开发的主导综合旅游地产和产业地产驱动的大型复合度假项目或者大型区域经济开发同时旅游和产业之间是相互转换、相互影响和相互驱动的。 旅游大地产旅游地产产业 五、国内旅游地产发展的六大趋势 一 功能演变从概念需求到???品支撑 从单一的观光到有目的的休闲游再度发展成为度假休闲游。 产品支撑产品创新、多元化 突出特点住宅产品旅游产品有效组合 二 空间规模由小而精到大而全 从小体量单一性逐渐转变为大体量多元化特征。 单纯的建筑面积和建筑体量到不同的产品特征和组合方式占地面积扩大土地价值多元体现。 扩大开发项目体量创新产品形态有效整合在“全”的基础上不断的创新。 总结在大规模开发趋势之下逐渐演化成为大型区域经济开发有旅游地产主导的旅游产业和相关产业逐步支撑起地区人口、经济发展并通过复合型的旅游房地产不断地提高土地价值催热区域经济发展再发作用于地区产业经济的进步。 案例天津珠江温泉城 温泉核心引擎——上京别墅、珠江帝景温泉度假村、水上皇宫大酒店、体育中心、27洞高尔夫球会、珠江国际外语学校、4A级日式帝景温泉度假村、超五星级15万平米仿非洲迷城凯越大酒店、世界级歌剧院、国际会议中心、潮白河游艇会、天主教堂、水上休闲公园、国际疗养医院。 三 自然资源越稀缺竞争越大呈现两极开发战略布局 自然资源——人文资源 资源稀缺——合作开发基础完善 四 资源整合模式多样强调在多元化的联合中实现旅游资源再造 有效整合区域各方资源增强关联效应开发形式多元从单纯的旅游资源依托型转变为共生型。 单一投资活动 多元社会文化的促进、生态环境的保护、土地资源的利用 五 投资者对品质越来越挑剔主题特色和质量提高显得更加重要 客源需求多元第一居所需求、第二居所需求、投资需求、养老需求····· 开发商转变产品设计、功能布局 六 智力驱动策划、规划、产品顾问的龙头作用日益凸显 旅游工程的综合性知识构架的复杂性从业人员的专业性。 六、旅游地产开发的六大不良现象 现代旅游地产是依托旅游资源为休闲度假和观光旅游提供酒店式的服务而房地产模式则是将房屋产权予以出售。因此出售“酒店物业产权”就是旅游地产的基本形态。 一 主题定位缺失——选择适合的定位发展模式对土地资源进行优化配置 两个因素 开发商未能充分理解土地属性未将土地资源进行优化配置 开发商更注重产品的利润价值通过快速销售实现迅速盈利 二 启动引擎模糊——在缺乏有效资源的前提下选择引擎带动地产的开发 开发模式的确定核心就是不同主题下各类功能产品之间的组合开发具有全局性。 引擎产品的确定风险控制、项目盈利、树立形象、平衡关系 案例芙蓉古城 川西民居为主融入江苏民居、云南民居、唐风建筑建成目前西部最大、国内屈指可数的融居住、休闲度假、商务会展接待基地同时也是一个集餐饮娱乐、居住、旅游观光休闲度假、投资于一体的复合式旅游地产项目。住宅产品就是旅游产品同