物权法培训课件(论文资料).ppt

物权法选释  几种说法 说法一： 人防工程属于人民防空办公室（人防办） 说法二： 人防工程属于全体业主 说法三： 人防工程属于开发商 几种说法 说法一： 一层住户可以不交（因为没有使用） 说法二： 一层住户可以少交（比如：交30%） 说法三： 一层住户不可以少交，要全部缴纳 此次培训的主要内容： 物权法的几个基本概念 物权法与《物业管理条例》 物权法对物业管理的影响 物权法对民生的影响 物权法对房地产行业的影响 物权法对国有资产监管的影响 物权法的几个基本概念—1物业管理企业最常用的概念 建筑物区分所有权 过去的案例： 西岸花园是北京市海淀区的一个高档住宅小区，1998年9月，开发商申报时，北京市规划局以《建筑工程规划设计要点》要求，其规划建筑应按机动车0.2车位/户，非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后，3幢楼下建有连片整体地下车库，共有59个机动车泊位。开发商在销售住宅时也承诺：小区配建地下车库供业主停车。 但业主们入住后却发现，只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个车位，其余车位则被小区物业管理公司以每月250元的租金租了出去。 物权法的几个基本概念—1物业管理企业最常用的概念 建筑物区分所有权 2003年6月，该小区业主委员会向海淀区人民法院起诉开发商，请求法院判决确认该小区地下停车库的占有、使用、收益、处分的权利归全体业主所有。 最终法院判决：开发商将小区地下停车库移交给小区业主委员会管理，并由全体业主享有地下停车库的权益。 这起案例就涉及了《物权法》中的“建筑物区分所有权”。 此案例，如果是在《物权法》实施后审理，可能结果就不一样。 建筑物区分所有权的构成 物权法的几个基本概念—1物业管理企业最常用的概念 建筑物区分所有权 《物权法》对百姓关注的会所、车位的归属，作出原则规定：?建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 理论解释：建筑物区分所有权人，对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 车位、车库归谁所有？ 对于业主普遍关心的车位、车库问题。《物权法》首先强调，在建设区划内的车位和车库应该首先满足业主的需要。 就是说这些车位、车库，首先应当看该小区的业主是否愿意以合理的价格购买或者承租；对于剩余的车位、车库，开发商才能向小区业主之外的人员出租或者出售、赠与。 车位、车库归谁所有？ 其次，对于建设区划内的车位和车库，开发商可以通过合同出售、出租给业主，或者赠与给业主，例如买房赠车库。但是，如果没有出售、赠与等移转所有权的约定，则其应当归属于开发商。 当然，对于是否存在这种约定，应当按照《合同法》等法律确定规则来认定，例如虽然合同中没有明确约定，但是开发商在此前的广告中以附赠车库来宣传、且足以影响业主决定购买或者房屋价格的，应当认定存在赠与车库的约定。 车位、车库归谁所有？ 此外，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 这主要是针对事先在规划中并未规划为车位、但随着业主汽车拥有量大增，原有车位、车库不敷使用，而占用业主共有的道路或者其他场地施划的车位而言的。这些车位应当归属于业主共有。 从这个法律规则来讲，总体上是把建设区划内的车位和车库所有权的归属认定成为开发商的。 道路、绿地归谁所有？ 道路、绿地原则上归业主共有。 对于小区中建筑区划内的道路，《物权法》明确属于业主共有，但已经纳入城镇规划、成为城镇公共道路的，则为国家所有。 建筑区划内的绿地，原则上属于业主共有，但属于城镇公共绿地的，应当归国家所有。 此外，对于明示归个人的绿地，例如房屋买卖合同中约定归业主个人所有的地面花园，则应当按照约定归业主个人。 其他公共场所等归谁所有？ 建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 这主要包括小区内的物业服务用房、居委会办公用房、人防工程、自行车存车处等公共场所以及开发商自行设置的体育健身设施、电梯等设施设备。 接入小区的水、电、气、暖等设施设备，除供水、电、气、暖公司所有的之外，也应当归业主共有。 业主共有财产的利用 对于业主共有的财产，其利用应当经过业主同意，其收益也应当归业主共有。 实践中，一些广告公司与物业公司签订合同，在电梯内设置了广告牌；或者物业公司与一些企业签订合同，允许其进入小区推销。 严格的讲，这是对业主共有财产的利用，因此，其合同是否有效必须视业主是否对物业公司授权而定；而且，因此所得的收益应当归业主共有或者用来充抵物业服务费用。 物权法的几个基本概念—2 物权