财务管理--国有公用财产管理实务及经验分享.ppt

國有公用財產管理實務及經驗分享 主講人：陳鶴峰 研討範圍 依照課程設計我們這次課程分為二段 第一段為國有公用財產管理、使用及收益情形國有公用財產管理實務及經驗分享。 第二段為國有財產產籍管理法令及實務、及宿舍管理實務及經驗分享、動產管理實務及經驗分享，為避免與前階段重複，我們有商量課程設計，做好分工，在這裡我們以不動產為主，兼研討動產管理實務葉組長未及談到的動產部分。 概述 在我們財產管理單位所認定的不動產與土地法略有不同，財物標準分類將財物分為六大類包括土地、土地改良物、房屋建築及設備、機械及設備、交通及運輸設備、什項設備等，其中土地、土地改良物、房屋建築及設備為不動產，機械及設備、交通及運輸設備、什項設備等為動產。土地改良物指的是圍牆、水溝等土地上非房屋的構造物，樹木等植物在財物標準分類中也未列入財產的範圍。建築改良物專指房屋建築及設備。 我們今天討論主要以這些為主。以下我們按照不動產自取得、登錄、經管、減損、報告等事項，就我們在巡迴訪視的過程中所看到的問題，提出一起研究。 價購不動產要注意的事 依公用財產管理手冊第三十一點之規定辦理購置土地、房屋應注意下列事項： （一）購置土地、房屋，均應事先向地政機關查明有無設定登記或其他糾紛，並向地方政府申請都市計畫使用分區資料，瞭解其使用限制。 （二）購置土地，應注意有無違反土地法、都市計畫法、平均地權條例、耕地三七五減租條例、農業發展條例等有關規定。 （三）購置土地、房屋，辦理移轉產權變更登記時，所需之文件，均應於買賣成交前取齊，並核對完妥，以免辦理所有權登記時發生困難。 價購土地要信託 公產管理機關尤其是學校價購土地大都是辦理公共設施用地之取得，大部分也都是以徵收方式辦理；惟土地徵收條例第11條規定徵收土地前應先與所有權人協議價購或以其他方式取得，實務上也會有價購位於都市計畫住、商、工等地區不動產之情形，購置不動產應參考公用財產管理手冊第三十一點之規定辦理，我們都不是地政士，不太可能自己去辦所有權移轉的事，有些同仁原來就是地政事務所出身的可能會自己去辦，不過5月份綜合所得稅時會被認為有業務所得會找你課稅，到時要由單位出具證明，證明你沒有收益。辦理價購在程序上ㄧ定是我們要去找所有權人談判談好價格(大多比照徵收條件)，再委託地政士辦理過戶手續，過戶期間要收取對方所有權利書件憑證並分階段給付價金，過戶期間大約半個月至1個月之間，我們是政府機關所有權人理應沒有受詐騙的疑慮，但是我們要防對方落跑之風險，另ㄧ方面也給對方一個交易安全的保障，建議除契約要公證外，比照一般市面不動產交易制度，進行過程中所有價款均交付買賣雙方指定之信託專戶，似所有權移轉完成後由買方通知撥款給賣方，以加強價購過程之交易安全。 徵收土地要注意的事 依土地征收條例第九條規定，被徵收之土地，除區段徵收及本條例或其他法律另有規定外，有下列情形之一者，原土地所有權人得於徵收公告之日起二十年內，向該管直轄市或縣（市）主管機關申請照原徵收補償價額收回其土地，不適用土地法第二百十九條之規定：一、徵收補償費發給完竣屆滿三年，未依徵收計畫開始使用者。二、未依核准徵收原定興辦事業使用者。三、依原徵收計畫開始使用後未滿五年，不繼續依原徵收計畫使用者。該管直轄市或縣（市）主管機關收受申請後，經查明合於前項規定時，應報原核准徵收機關核准後，通知原土地所有權人於六個月內繳還原受領之補償地價及地價加成補償，逾期視為放棄收回權。第一項第一款之情形，係因不可歸責於需用土地人之事由者，不得申請收回土地。第一項第一款所稱開始使用，指興辦事業之主體工程動工。但依其事業性質無需興建工程者，不在此限。 撥用土地要注意的事 依照國有不動產撥用要點第十三點之規定，核准撥用之國有不動產有下列情事之一者，經主管機關或國產局查明屬實後，應撤銷撥用： （一）用途廢止時。 （二）變更原定用途時。 （三）於原定用途外擅供收益使用時。 （四）擅自讓由他人使用時。 （五）建地空置逾一年，尚未開始建築時。 前項不動產為都市計畫法第四十二條規定之公共設施用地或屬行政院核定之專案計畫用地者，應於都市計畫或專案計畫變更後，再辦理撤銷撥用。核准撥用之國有不動產，撥用機關因事實需要不能在一年內使用者，得向財政部申請展期半年。 土地取得後要辦理稅賦減免手續 公用財產管理手冊第二十九點之規定財產管理單位對於得減免稅捐之財產，應依法申請減免；如仍需負擔稅捐者，於收到稅捐稽徵機關納稅通知單後，應查對課稅標準及稅額是否相符，並注意於限期內繳納，如因疏忽屆期未繳納，其加徵之滯納金應由經辦人負責。 依土地稅減免規則第七條之規定公立之醫院、診所、學術研究機構、社教機構、救濟設施及公、私立學校直接用地及其員工宿舍用地，以及學校學生實習所用之直接生產用地地價稅全免。因此土地在取得後均應函請稅捐稽徵