房地产估价教学课件-房地产估价第二章.pptVIP

一、准备阶段 准备阶段包括获取估价业务、明确估价基本事项、签订估价合同、拟定估价作业方案。 1.获取估价业务 不动产估价业务来源主要有接受委托和主动争取两类。 2.明确估价基本事项 （1）明确估价目的 （2）明确估价对象 （3）明确价值时点 （4）明确价值类型 第四节 不动产估价程序 3.签订估价合同 估价方案与委托方签订委托合同或协议，以法律形式明确双方的业务关系，规定双方的权利和义务，说明估价基本事项。 4.拟定估价作业方案 拟定估价作业方案：拟定估价技术路线；预计所需的时间、人力、经费；安排估价作业步骤和时间进度。 二、实施阶段 实施阶段包括估价资料的收集、实地查勘、选择估价方法并计算估价额。 1.估价资料的搜集和整理 （1）微观因素资料：产权资料、规划资料、宗地资料、建筑物及装饰材料、财务报表与经营资料等 （2）区域因素资料：市场交易资料、交通条件资料、基础设施资料、建筑物造价资料、环境质量资料等。 （3）宏观因素资料：统计资料、法规资料、社会经济资料、城市规划资料等。 2.实地查勘 实地查勘需要明确不动产所处区域、周围环境、不动产自身的特征、产权状况等情况。 3.选择估价方法并计算估价额 对于同一估价对象，宜选用两种或两种以上的估价方法进行估价。 （1）市场比较法。有条件选用市场比较法的，应以市场比较法为主要评估方法。 （2）收益还原法。收益性不动产宜选用收益还原法进行评估。 （3）假设开发法。具有投资开发或再开发潜力的不动产估价，适宜采用假设开发法。 （4）成本法。在无法依据市场或市场依据不充分时，不宜采用其他三类方法的情况下，可将本方法作为主要的估价方法。 三、完成阶段 1.撰写估价报告 估价人员在确定了最终的估价结果之后，应当撰写估价报告。从规范上讲，应严格按照《房地产估价规范》要求的格式来写；从逻辑上来说，应该与科技成果报告的要求一样，做到逻辑关系正确、条理结构清楚。两者不可或缺。 2.审核估价报告 只有经审核的估价报告，才能出具给委托人。在估价报告审核中，要做好审核记录。完成审核后，审核人员应在审核记录上签名，并注明审核日期。 3.交付估价报告 报告交付后，估价双方按合同收取或支付估价服务费，履行并完成合同。 4.估价资料归档 估价资料的保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在15年以上。保管期限届满而估价服务的行为尚未了结的估价资料，应保管到估价服务的行为中结为止。 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 北京师范大学珠海分校不动产学院 第二章 不动产估价概述 第二章 不动产估价概述 第一节 不动产估价的基本知识 第二节 不动产估价要素 第三节 不动产估价原则 第四节 不动产估价程序 【学习目标】 掌握不动产估价的特点、估价要素和估价程序。 掌握不动产估价的含义、不动产价格的形成条件和不动产估价原则。 了解不动产估价的必要性。 一、不动产估价的含义 1.不动产估价 不动产估价也称为房地产估价，是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验与影响不动产价格的因素，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。 第一节 不动产估价的基本知识 与非专业房地产估价相比，专业房地产估价的特点： 1.它是专业估价机构和专业估价人员完成的。 2.它提供的是专业意见。 3.它具有公信力。 4.它实行有偿服务。 5.它要承担法律责任。 2.不动产价格的形成条件 不动产价格是获得他人不动产所必须付出的代价——货币或实物、无形资产和其他经济利益。 不动产之所以有价格，在于它满足以下三个前提条件： （1）有用性 （2）稀缺性 （3）有效需求 房地产价格与一般物品价格的异同： 共同之处： ①都是价格，是价值的货币表现； ②都有波动，受供求因素的影响； ③都是按质论价：优质高价，劣质低价。 房地产价格与一般物品的不同之处主要有： （1）房地产价格与区位关系密切，一般物品的价格与区位关系不大。 （2）房地产价格实质上是房地产权益的价格，一般物品的价格主要是物品本身的价格。 （3）房地产价格同时有买卖和租赁价格，一般物品的价格主要是买卖价格。 （4）房地产价格容易受交易者的个别情况影响，一般物品的价格不易受交易者的个别情况影响。 （5）房地产价格形成的时间通常较长，一般物品价格形成的时间通常较短。 二、不动产估价的特点 不动产估价不是简单的价格判断，不动产估价的特点概括起来有5个方面： 1.不动产估价是评估不动产的价值而不是价格 2.不动产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价 3.不动产估价是提供价值意见而不是作价格保证 4.不