2017杭州楼研究分析报告.PDF

2017 杭州楼市研究分析报告 （市场特征和结论及展望部分） 备注：本报告中杭州市区范围为市八区（不含富阳、临安），杭州主城区范围为市六 区（不含萧山、余杭、富阳、临安） 一、市场特征和结论 1. 市场巨量成交 总金额远远刷新历史最高纪录 虽然，2017 年度杭州商品房成交套数和面积均为次新高，但3838.3 亿元的 商品房巨量成交金额，远远刷新了历史最高纪录。 2017 年，杭州市区商品房成交 16.26 万套，1645.2 万方，刷新历史次新高 纪录；成交金额3838.3 亿元，创历史新高。 2. 市场需求强劲 抢房潮从个别楼盘蔓延至几乎整个市场 2016 年，杭州举办了G20 峰会，并将在2022 年举办亚运会，强有力的官方 背书和良好预期，加之2016 年杭州房价涨幅又远低于南京、苏州、厦门、合肥 “四小龙”城市，同时，2017 年又与杭州空前力度的城中村改造重叠，仅杭州 主城区全年征迁就超过20000 户。市场真实需求与预期需求均极为强劲。 3. 投资性购房比例高达70%以上 由于市场投资冲动和热情依然高涨，住宅又受到限购、限贷政策抑制，有部 分住宅替代功能又兼具投资功能的酒店式公寓持续热销。 多份抽样调查结果显示，以投资为目的购房比例高达70%以上。其中，仅纯 投资属性的酒店式公寓成交就达3.8 万套，刷新历史次新高纪录，在商品房成交 中占比23.4% （这一数据尚未包括大量的村级留用地中的酒店式公寓），较2016 年上升了3.4 个百分点。 市区酒店式公寓价格大幅上涨，12 月成交均价较年初1 月上涨24.4%，涨幅 甚至远超商品住宅。 商铺和写字楼成交套数占比较2016 年分别上升3.8 个百分点和2.4 个百分 点。库存快速下降，去化周期大大缩短。商铺和写字楼库存去化周期较2016 年 分别缩短了17.7 个月和12.4 个月。 4. 开发商的恐慌向公众传导 各地开发商在比较了全国市场之后，认定杭州是最具投资价值的城市之一 （甚至没有之一），纷纷不惜代价进入杭州市场，在多个区域和板块创造了多个 地王。由于土地价格溢价70%封顶，诸多地块并非是绝对价格的地王，而是高地 价和高比例自持。开发商的恐慌情绪，也传导给了市场和公众预期。 5. 限价政策适得其反 限价政策给公众传递了两个错误的市场信号： （1）限价不可能长期下去。限价解除之日就是房价暴涨之时。 （2）政府限制的价格，比市场价格低很多，巨大的福利不买白不买。 限价政策使市场信号完全失真。部分开发商不愿意接受被限制的价格，推迟 开盘，堂而皇之的捂盘惜售，更加剧了市场供应的紧张程度。 同时，限价虽然控制住了价格，但市场供需关系严峻，购房门槛提高。大多 数热点楼盘都需全额付款。 限价政策也滋生了腐败。托关系甚至炒房号，已经不是个别现象。 6. 市场价格数据失真 2017年11月，国家统计局的价格指数显示杭州商品住宅价格环比下跌0.1%， 同比下跌0.6%。而杭州市区商品住宅2017 年12 月均价与2017 年1 月相比，则 上涨13.4%。 2017 年，杭州二手房全年价格涨幅则高达38%。 7. 商品住宅价格基准线大幅上调 供应结构失衡 2017年，杭州商品住宅成交套数榜单前40位已经没有万元以下楼盘，而2016 年同样的榜单中，均价万元以下的楼盘高达12 个。 2017 年杭州市区商品住宅成交中，90 平方米以下房源、单价低于 1 万元/ 平方米房源和总价低于150万元房源，较2016 年分别下降了10.2个百分点、22.6 个百分点和24.0 个百分点。 单价2.5 万-4 万元/平方米房源和总价250 万-500 万元房源，较2016 年分 别上升20.8 个百分点和16.0 个百分点。 8. 全年商品房显性库存继续下降 2017 年，杭州市区商品房全年成交超16 万套，巨量成交使商品房显性库存 大幅度下降。 从年初的11.7 万套，1383.0 万方，下降到年底的7.1 万套，928.7 万方， 创近7 年以来新低。其中，商品住宅从年初的4.8 万套，635.8 万方，下降到年 底的2.5 万套，341.2 万方，创近8 年以来新低。 9. 隐性库存（潜在供应量）持续大幅下降 2017 年杭州商品房销售面积 1645.2