郑州房地产市场分析报告（2014年3月）.ppt

对标项目基本情况-2 3.3 周边在售项目：兴华七二广场（2.6KM）? 物业类型： 标准写字楼 开盘时间： 2013/5/1 售价： 7700.00 元/平方米 区县/板块： 未来商圈 物业级别： 甲级 环线位置： 　 容积率： 4.92 绿化率： 19% 总建筑面积： 30683.00平方米 装修状况： 毛坯 项目特色： 　 物业费： 2.50元/平方米·月 开发商： 河南兴华伟业建设投资有限公司 物业地址： 航海东路与经开第二大街交汇处向南200米路西 暂无销售记录，以下为最新“动态记录”： 物业类别： 标准写字楼 项目特色： 投资地产 开盘时间： 2013/6/1 装修状况： 全装修 环线位置： 　 所属板块： 郑东新区商圈 占地面积： 9786.00平方米 总建筑面积： 86452.18平方米 绿化率： 0.35 物业费： 8.00元/平方米·月 项目报价 13000元/平方米 实际成交均价 10389.6元/平米 周边在售项目：嘉亿东方大厦（2.4KM）? 对标项目基本情况-3 3.3 嘉亿东方大厦于2013年6月开盘，全装修，13年6月-13年7月，分别销售6套和11套，月均成交面积1638平米，月均成交价格为10413元 对标项目基本情况-4 3.3 销售最好的项目：绿地中央广场（4.3KM）? 绿地中央广场凭借绿地的强大品牌优势和地理优势区位，成为郑州商用办公市场销售最好的项目，2011年11月-2013年7月，销售均价为16658元/平米，销量为：87.3套/月，去化速度为：24513平米/月 对标项目基本情况-总结 3.3 根据郑州本土房地产咨询机构关于2013年郑州房地产市场的年报显示：2013年，郑州写字楼市场供销比1.16 供销基本持平。办公用房累计供应应153.95万㎡，同比增加18.85%；累计成交133.15万㎡，同比增加128.78%。截至2013年12月31日，郑州市写字楼累计库存量达254.4万㎡ 按照郑州目前月均去化量11.3万㎡（2013.1.1—2013.12.31） 此库存量预计可售23个月，写字楼市场整体面临消化难题。但是，从区域市场来看，2013年1-12月，郑东新区办公用房供应97.55万㎡，销售90.04万㎡，成为2013年区域供销双冠。而且，郑州办公市场销售前八名的项目均集中在郑东新区，说明该区域市场的商用办公市场前景较好 郑州基本情况及宏观环境 2 郑州房地产市场基本情况 3 目标项目基本情况 1 总结分析与建议 4 总结分析与建议 4 2.综合分析与评价建议 1.目标项目SWOT分析 目标项目SWOT分析 4.1 1.规划完善，交通便捷，可达性高； 2.区域土地市场降温，拿地成本低； 3.地理位置优越，临近高铁，未来升值潜力大； 4.知名地产商逐渐进入，说明已得到市场认同； 5.地块较为平整，较少的拆迁费用； 6.项目体量较大，可以形成规模优势。 1.项目体量较大，占用资金较多； 2.首次进入该城市，信息及资源掌握较少。 3.周边配套不够完善，品质不高，短期难以成熟。 1.同类强大竞争对手己经抢先进入，未来竞争程度增大； 2.市场热情不高，周边楼盘销售表现欠佳，项目未来营销压力较大； 3.国家政策调整及个别城市楼市降价导致市场对二三线城市持观望态度 1.郑州经济持续健康发展，省会经济带动作用明显 2.郑州人多地少，人口密度大，人口集聚能力强，刚需旺盛； 3.市场供需旺盛，未来发展势头良好； 4.郑州中原经济区和中原城市群核心城市，国家重点支持，经开区更是重中之重，优先发展； 5.区域内缺乏同类优秀产品，具备后发优势； 6.经开区规划明确，进驻单位增加，商用办公市场前景看好 优势的发挥 1.借助经开区发展的良好契机，快速进入市场； 2.在土地市场未升温的情况下低价获取土地，尽快开工建设； 3.充分借鉴学习已进入竞争对手的优势，取长补短； 4.项目基本无拆迁，尽量缩短开盘时间，争取早入市； 5.借助大体量项目，采取多种促销手段，快速周转资金，降低去化压力。 劣势的规避 1.多渠道多方式获取资金，降低融资成本； 2.争取合作伙伴，分散大体量项目投资风险； 3.进入前期充分搜集相关信息，提前疏通各部门关系。 机会的把握 1.中原经济区规划批复（ 12年11月）、国家首个航空经济综合试验区、地铁1号线刚刚通车、环城快速路建设、高铁贯通、城中村改造、市区大市场转移以及郑州新型城镇化建设等重大举措，将产生出巨量的市场需求； 2.郑州人口基数大，密度大，城市集聚能力强，未来刚需强劲； 3.地块周边项目并未出现优秀产品，应努力将该项目打造成标志性精品。 4.经开区规划明确，功能完善，未来发展潜力巨大 威胁的化解 1.实施产品差异化战略，避免与强大竞争对手的同质化产品竞争； 2.加大