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浅谈房地产开发前期电气管理 单位： 作者： 摘要：现阶段，电气工程在建筑工程中重要性日益显露出来，直接影响到房地产项目顺利实施，作为房地产的前期电气管理工作越来越显得重要。本人通过在提高管理人员自身素质；做好电气前期规划工作；图纸会审工作；前期各单位协调工作四方面存在的问题进行了分析，并提出了解决方法。房地产前期电气管理应按上述方法进行管理，这样，才能做好前期管理工作。 关键词：电气管理 重要性 素质 前期规划 会审 协调 电气工程（高压配电、低压变配电、动力设备、弱电）作为建筑工程组成部分，在当今建筑工程中作用越来越重要，直接影响到建设工程项目的质量、工期、投资和预期效果，影响到整个房地产项目顺利开展。以前电气工程包括室内、室外照明，简单动力配电、简单设备安装及防雷接地,电视、电话系统。现在，随着电气技术、尤其计算机技术迅猛发展，使得在工厂中应用的计算机集中控制(PLC)、变频、软起设备应用到建筑工程中，并且随着配套系统的完善，小区监控、门禁、报警等智能建筑设备也投入到建筑工程中，使得建筑电气工程的管理也越来越复杂，电气工程管理也越来越重要，而作为房地产开发前期电气管理更是重中之重。本人经过一年来的工作体会，认为做好前期电气管理工作，需要做好以下几项工作： 一、应努力提高管理人员自身素质 在现代建筑电气工程施工中，随着电气技术不断发展更新，新技术应用不断进入 到建筑工程中，如建筑中高压配电，低压变配电，控制与拖动，变频控制，PLC控制，消防报警，监控，信息传输，一卡通等，而电气管理人员一般是掌握某种专业技术人员，或强电，或弱电，专业单一，在工作中遇到非专业问题，往往很难处理，更谈不上做好工作了，因此，前期电气管理人员应该在不断巩固本专业知识的同时，多学习一些相近的专业知识。丰富自己知识结构，而且也应学习一些建筑、给排水等建筑知识，提高建筑结构、给排水等边缘专业知识水平，并且熟悉电气及各专业设计及施工规范，只有这样，工作中才不能受憋，才能顺利开展工作，做好本职工作。 二、做好电气前期规划管理工作 房产开发前期规划工作是非常重要的，前期规划工作的好坏，直接影响到建筑项目质量以及项目能否按期完工。通常人们对前期规划不重视，习惯性认为规划是设计院的事，只要规划管理部门同意此规划设计即可，其实是不正确的，因为电气规划设计，涉及到地区规划管理部门，电业部门，供电部门、电信部门以及设计院各方单位，各方的标准要求不尽相同，如按建筑设计院规范要求设计的图纸，有可能不满足电力设计院的标准，规划管理部门与电业部门要求也不一致。因此，在工作中，首先应全面掌握工程建设相关资料，如建设有关地质情况、地下管线、强弱电管网以及土建标高、坐标等资料。并及时提供给规划设计院。其次按程序进行规划设计报审，将各方审核意见及时反馈到设计院。最后不断更新知识，掌握规范标准的变化动态，跟上建筑智能化发展，深入细致搞好电气工程前期管理，保证房地产建设顺利进行。 例如：在抚矿集团房地产开发建设四海线迁移工程中，需将架空线改为埋地电缆敷设，并将铁塔位移。针对此工程，本人首先向建筑、给排水专业收集有关资料，及时反馈到电力设计院，并提出线路敷设走向建议，设计院将设计方案（规划）交到建设方，由建设方向规划部门及电业局主管部门进行报审，审核时，规划部门提出此线路必须沿马路边敷设，而电力部门提出线路必须围绕负荷中心敷设，而建设方提出要远离负荷中心敷设的建议（小区边沿），供电部门提出移线应考虑在建及待建小区负荷容量，应按多线路考虑，不能只考虑单一架线改造。最终，经过与建筑设计院、规划部门、电业部门、电力设计院探讨，结合多种可能方案，最终确定由电业生产部门提出的多线路埋地暗敷方案，防止了重复建设，避免了浪费。 例如：浑河城高层住宅施工中，原设计在一个小区设2个变电所，东西各一处，各负担总负荷的一半，根据建筑设计规范，此设计图纸符合设计要求。可是当向抚顺电力公司客服报审公建变电所设计时，却告之：抚顺电力公司规定，一个小区只能设一个变电所（即一个计量点）。要求改建筑设计，而此时，变电所建筑工程已完，管线预埋预下也已完成，如改动位置，将产生很大的费用，究其原因，因其规划设计时未征求抚顺电力公司管理部门意见，造成今天这个局面，最终，经过公司领导、供电公司客服部门、建筑设计院、电力设计院各方协商，最后采取折中方案，即还利用原两处变电所位置，其中2号变电所作为1号变电所配出，增加了高压电缆，从而解决此问题，避免了更大的浪费。 三、做好图纸会审工作 在工作中，往往存在一种习惯思维，认为电气管理只是组织好设计和施工、监理单位的会审工作。会审的内容是设计院与施工单位之间的事，只要做好了组织工作即可，其实不对，作为一名合格电气管理人员，应首先全面熟悉了解设计图纸，发现图纸中存在问