渭南市蒲城西街项目前期策略.ppt

謹呈：蒲城地产 1+4＞5 蒲城西街项目前期策略 项目优势： 县城中心居住区，属于商圈辐射圈内，有巨大的升值潜力； 约8万平米适居型社区，地形方正，规划空间巨大； 项目交通便捷，周边政府、教育、金融等配套齐全； 点式、板式及点板结合和商业多元组合，户型丰富，给消费者以更多的选择空间。 项目劣势： 1、全部为高层业态，对于更习惯于多层的县城购买者具有观念上的差异，尤其是项目中的点式楼栋，通风、采光相对于多层明显不足； 2、高层因为成本，形成明显高于多层的价格，对于更加在意价格的县城购买者产生心里抗性； 3、受容积率5的影响，可预见社区整体建筑密度较高，绿化性降低，居住舒服度有所影响； 4、相对县城市场、人口及购买需求，项目体量为中型，可预见销售周期将比较长； 5、县城商品房消费环境较差，客户的消费习惯需要引导； 项目机会 蒲城在售房地产项目运作方式较为传统，如果我们在营销、推广上能够超越对方，将会为项目打开市场，加快销售速度； 蒲城平均房价较低，对于投资者来讲是个很好的机会； 县城作为强刚性需求，房产市场受整个房地产大环境影响较小； 蒲城商品房运作时间较晚，单位团购有一定的需求量。 项目威胁： 蒲城房产市场容量有限，居民购买需求总量较小； 县城四处开花项目较多，对有限客户及市场竞争激烈； 随着蒲城房价逐步上升，利润加大，开发量随之加大，这将是最大的威胁； 从市场而言的项目定位建议 中型社区 精致型社区 市场经济型主流性产品 单套房价的控制比较关键 调研：蒲城住宅需求买方针对性问卷（针对蒲城县城居民100人进行问卷调查） 市场调研及分析結論 將註定項目要跳出蒲城目前居住水平 成為蒲城县城领先物業的代表作 中高端物業的規劃形態及設計手法 令蒲城人耳目一新的景觀與社區配套 主流、快銷的戶型面積、舒適享受的套內佈局 产品思考形象及产品设计构想 戶型设置示意（参考） 在市中心，一梯二戶的临湖景观带电梯多层設計在後續的供應中十分稀有 上述分析的亮點都具備了高端住宅的所有特性 全景觀為最強大的優勢，銷售中面对高收入人群高品质居住的挑戰 平面戶型设置（示意） 舒適與實用兼具的二梯四戶經典戶型 平面戶型设置（示意） 高舒適度的二梯三戶設計可以作为一梯两户规划的替代产品，以利于容积率的增加。通风及360度全景觀為強大優勢，挑戰來自於纯板南北布局。 平面戶型设置（建议） 三梯四戶，对二梯四户规划的品质提升 營銷推廣 1、目标消费群区域定位 蒲城县城居民 本项目的主力消费群主要来自蒲城居民。 蒲城周边乡镇 蒲城周边乡镇个体经营者或较高经济收入者，也是项目的目标消费群之一，他们或距离县城较近或为了县城更为优越的生活或为儿女居住，对于本项目也具有一定的购买需求。 外地来蒲城做生意者 本项目具有较大的的升值空间，会吸引部分外地消费者前来购房。 2、目标消费群职业描述 城区个体经营者 乡镇私营企业主 政府官员 事业单位公务员 教师、银行、通信等收入较高职业者 外地来蒲城经商者 3、目标消费群生活消费习惯描述 作为县城居民，因其收入水平整体较低，消费水平处于低位，他们对购买商品房的意识较差。 生活的便利性是影响县城购房的重要因素，县城居民的主要交通工具为摩托车、电动车和自行车，因此他们对地段的要求较高 。 同时，县城消费者攀比心理较强，在购房上他们相对追求大户型、楼盘的选择上他们追求当地知名度最高的盘，社区的档次、配套、规模等都是吸引他们购买的主要因素，因此小区的形象包装非常重要。 全高层與蒲城传统多层居住对话——對优越居住全新定義 都市化高层视野與传统多层的對話——對高层物業發展方向的全新定義 70年不折旧与传统多层的对话——對高层物業建筑價值的全新定義 對於蒲城，這些都是“新”的 但又都依託于有別於從前的“新”景觀 所以…… 产品定位 蒲城首席·中心广场·高层建筑群 项目形象定位 建议案名 晴翠园 全新优越居住·尚宅 營銷推廣四個階段 形象先行 | 蒲城购房第一选择 形象行銷 圈子行銷 | 階層的歸屬 關於“圈子” 製造一個圈子或者融入一個圈子 “我家那兒，住了二個副县長，而且法院的好多領導都住那兒。” ——業主語 賣給客戶的不單是一個房子，更是一個身份、一個圈子 產品行銷 |广场高层·尚宅 開發理念占位：主张蒲城“全高層居住”时代（比肩大城市的居住方式）广场景觀占位：近享全县最大广场（健康舒适居住 蒲城第一家） 情景行銷 | 激發客戶想像力 情景行銷 情景樣板區 情景銷售模式 不是交樓標準是情景體驗 銷售人員圍繞樣板房為客戶說故事 项目市场定位 广场型·景观高层物業·第一品牌 蒲城 全新优越居住·尚宅 定位释义：确定了项目入市后在蒲城的最优越形象；