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论空置商品房价格评估 　　一、空置时间对房价的影响 　　房屋一旦建成，用不用都在自然损坏，产生折旧。同时，土地使用权有效期也逐日递减，其使用价值一般也会逐渐降低，实际也存在折旧问题。如果某个住宅小区或楼房不存在涨价因素的话，消费者晚一年买房则少消费一年，买价也应低一些。假如开发商持价不降，消费者会认为质降价不降，价格存在虚假成份，特别是空置时间较长时，空置时间对房价的影响是很明显的，消费者一般不愿按原价购买。因此，对此类空置房屋，开发商应遵循依据依质论价的市场经济规律，适当降价是合理的，也是必要的。 　　假设房屋建成时售价为Vo，土地使用期限为N（当土地使用年限大于建筑物使用年限时，应为建筑物使用年限），商品房空置年限为n，售价水平为V，商品房资本化率为r，与售价水平相一致的租金净收益年平均为ao对原售价V0而言，则有： 　　　　a　　　　　　1　　V0＝—×［1－—————］　　　　R　　　　（1＋r）N 　　　　　　　　　　　　1　　a＝V0×r／［1－——————］　　　　　　　　　　（1＋r）N 　　商品房售价是其租金收益的折现值，因此，空置商品房售价为： 　　　　a　　　　　　　1　　　　　　　　1－1／（1＋r）N－n　　V＝——×［1－——————］＝V0×——————————　　　　r　　　　（1＋r）N－n　　　　　　1－1／（1＋r）N 　　比如，当