2015年区级行政机关行政案件审判白皮书.docVIP

2012-2016年度黄浦区物业服务纠纷案件审判白皮书 近年来，随着居民对生活品质要求的日益提升，物业服务质量与业主期望之间的矛盾日益凸显。上海由于中心城区人口密集，小区和居民基数庞大，物业服务合同纠纷数量长年处于高位。物业服务合同纠纷具有一定的群体性特征，处理不当会制约物业服务行业的发展，更会对社会稳定带来一定的不利影响。可以说，妥善处理物业服务合同纠纷是做好基层社区治理工作的重要一环。为此，我院发布本审判白皮书，旨在通过对近年来我院审理的物业服务合同纠纷案件的考察，分析成因、提出对策，引导物业服务市场良性运作，促使业主与物业公司实现双赢。 第一部分 2012-2016年度物业服务纠纷案件的基本情况 一、2012-2016年度物业服务纠纷的收案情况 （一）收案数量触顶回落 2012年至2016年，我院共受理物业服务合同纠纷5351起。其中，2012年物业服务合同纠纷的收案量为656件，2013年的收案量为909件，2014年的收案量为1539件，2015年收案量为1611件，2016年收案量为636起。可以看出，2012年至2015年，收案量呈激增态势，但2016年的纠纷数量逆势回落，并降至五年来的最低点，纠纷增势得到有效遏制。 （二）业主自治团体涉讼比例偏低 物业服务合同纠纷的当事人包括业主自治团体、业主和物业服务公司三类。2012年至2016年我院受理的5351起物业服务合同纠纷中，发生于物业公司与业主之间的为5319起，占比高达99.4％；发生于物业公司与业主自治团体之间的物业服务合同纠纷相对较少，为27起，占比约0.5％；发生于业主与业主自治团体之间的物业服务合同纠纷仅5起，占比约0.1％，且均以业主需另案起诉为由撤诉结案。总体而言，业主自治团体涉讼比例偏低，业主自治团体代表业主维权的功能未得到充分发挥。 图表2：各类主体之间物业服务合同纠纷对比情况表 争议主体 物业公司 与业主 物业公司 与业主自治团体 业主 与业主自治团体 纠纷数量（起） 5319 27 5 占比 99.4％ 0.5％ 0.1％ （三）物业公司涉讼呈集中化态势 2012年至2016年，在我区涉讼的物业公司共有102家之多。但收案数量在涉案的物业公司中并未呈均匀分布，而是呈现出一定的集中化倾向。其中，涉案数超过200起的物业公司有7家，其涉案数总和为2681起，占总收案数的50.1％，超过了其余95家物业公司涉案数的总和。 图表3：2012年至2016年间涉案数量超过200起的物业公司 物业公司 涉案数量 占比情况 上海上实物业管理有限公司上海华南物业管理有限公司上海新盛元物业管理有限公司 上海高力国际物业服务有限公司 上海联昌物业管理有限公司 336起 6.28％ 上海新世纪房产服务有限公司 上海上实物业管理有限公司 合计 2681起 50.1％ （四）讼争标的类别相对固定 考察我院受理的物业服务合同纠纷的讼争标的，其类别相对固定，主要集中于物业服务费、物业服务事项、业主共有权益、物业管理资料等四类。其中，以物业服务费为讼争标的的纠纷占比达97％以上。 图表4：物业服务合同纠纷所涉讼争标的分类情况 （五）业主自治团体缺少提起违约之诉的维权实践 分析2012年至2016年我院受理的业主自治团体作为原告与物业公司发生的20起纠纷，涉及账册等材料移交的纠纷有4起，涉及小区公共收益、维修资金返还的纠纷有14起，涉及信息公开的纠纷有2起，无一起纠纷属以物业服务瑕疵为由向物业公司提起的违约之诉。 图表6：2012年至2016年期间业主自治团体与物业公司之间的纠纷情况 二、2012-2016年度物业服务纠纷案件的审理情况 （一）纠纷调撤空间较大 2012年至2016年我院审结的物业服务合同纠纷中，以调撤方式结案的达4780起，总调撤率达89.3％，远高于我院同期各类案件47.7%的调撤率。究其原因,绝大部分物业服务合同纠纷是物业公司向业主催讨物业费，而相当大比例的欠费并非恶意欠费，或是由于产权人与实际居住人分离导致缴费通知未有效送达，或是由于物业公司未穷尽催缴途径即径行起诉。故大部分欠费业主在接法院通知后即会缴纳相应的费用，案件即可协调化解。由此可见，完善的诉前调解机制应当成为处置物业纠纷中节约司法资源的一剂良药。 （二）判决案件上诉率高 2012年至2016年我院审结的563起以判决方式结案的物业服务合同纠纷中，当事人不服判决上诉188起。判决案件上诉率达33.4％，远高于我院同期各类民事案件18.1％的上诉率。这主要由于业主有因欠费致讼的个案中，矛盾冲突较为激烈，侧面反映出物业服务不善等原因诱发的物业服务合同纠纷的化解难度较大。 （三）物业公司胜诉率高 2012年至2016年我院一审563起以判决方式结案的物业服务合同纠纷中，物业公司败诉的仅