租金估价.PPT

權利估價－技術規則規定 第 125 條 權利變換前為區分所有建物者，應以全棟建物之基地價值比率，分算各區 分所有建物房地總價之基地權利價值，公式如下： 各區分所有建物之基地權利價值＝各區分所有建物房地總價× 基地價值比 率 前項基地價值比率之計算公式如下： 基地價值比率 （素地單價 x 基地總面積） = 素地單價× 基地總面積＋〔營造或施工費單價× （1－累積折舊率 ）× 全棟建物面積〕 權利估價－技術規則規定 第 126 條 權利變換前區分所有建物之基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地 總價值者，各區分所有建物之基地權利價值，計算方式如下： 一、依前條規定計算基地價值比率。 二、各區分所有建物基地權利價值＝各區分所有建物房地總價× 基地價值 比率。 三、各區分所有建物基地權利價值比率＝各區分所有建物基地權利價值／ Σ（各區分所有建物基地權利價值）。 四、各區分所有建物調整後基地權利價值＝區分所有建物坐落基地之素地 總價值× 各區分所有建物基地權利價值比率。 權利估價－技術規則規定 第 126-1 條 權利變換前為非屬區分所有之建物者，應以該建物之房地總價乘以基地價 值比率計算基地權利價值。但基地權利價值低於素地價值者，以素地價值 為準。 第 126-2 條 權利變換前地上有區分所有建物之基地所有權人未持有該區分所有建物產 權者，其土地權利價值計算方式如下： 一、該基地所有權人持有之土地持分可確認其對應之區分所有建物者，依 第一百二十五條或第一百二十六條計算其對應區分所有建物之基地權 利價值，再扣除該合法區分所有建物權利價值。 二、該基地所有權人持有之土地持分無法確認其對應之區分所有建物者， 依下列方式計算： （一）依第一百二十五條或第一百二十六條計算同一建築基地平均單價。 （二）前目平均單價乘以無持分建物權屬之基地持分面積。 （三）計算地上建物全棟之權利價值。 （四）前目乘以無持分建物權屬之基地持分比例。 （五）第二目扣除前目之餘額。 前項無持分建物權屬之基地所有權人與其地上建物所有權人自行協議者， 依其協議辦理。 權利估價－技術規則規定 第 127 條 權利變換前之基地未建築使用者，以素地價值推估其土地權利價值。 第 128 條 權利變換後區分所有建物及其土地應有部分，應考量都市更新權利變換計 畫之建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準及更新前後樓層別效 用比關聯性等因素，以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之。 租金估價－技術規則規定 第 129 條 不動產之租金估計應考慮契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租 金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素估計之。 第 130 條 不動產租金估計，以估計勘估標的之實質租金為原則。 前項所稱實質租金，指承租人每期支付予出租人之租金，加計押金或保證 金、權利金及其他相關運用收益之總數。 第 131 條 不動產租金估計，應視新訂租約與續訂租約分別為之。 第 132 條 新訂租約之租金估計，得採下列方式為之： 一、以新訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之。 二、以勘估標的價格乘以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用。 三、分析企業經營之總收入，據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益， 再加計必要費用。 第 133 條 續訂租約之租金估計，得採下列方式為之： 一、以續訂租約之租賃實例為比較標的，運用比較法估計之。 二、以勘估標的於價格日期當時之正常價格為基礎，乘以續租之租金收益 率，以估計淨收益，再加計必要費用。 三、以勘估標的原契約租金之淨收益，就其租金變動趨勢調整後，再加計 必要費用。 四、分析勘估標的原契約租金與市場經濟租金之差額中，應歸屬於出租人 之適當部分，加計契約租金。 大量估價 大量估價 大量估價一般應用在政府規定地價時所用，與不動產估價技術規則所使用的方法較不精密，由於國家有規定公告地價及公告現值，因此故得以適當估價方法因應。 大量估價 路線價法 區段價法 基準地比較法 大量估價－估價方法 路線價法 對面臨特定街道而接近性相等之繁榮市街土地，設定一定的標準深度，以求取該宗深度幾宗土地之平均市價的單價將其附設於面臨街道上，此單價即為路線價 須配合深度指數表，以土地的各種個別因素（如角地、前後臨路、寬度狹小、深度比過大、崖地等）進行補正，再計算出臨街同一街道之其他宗地地價。 P = u × dv × f × l 地價 路線價 深度百分率 臨街寬度 臨街深度 大量估價－估價方法 路線價法舉例 某道路路線價為1,000元，甲地面臨街寬度6公尺，深度20公尺（標準深度），則甲地之價值為何？又若該宗地臨地乙地之深度為15公尺（補正百分率110%），則乙地之價值為何？ P = u × dv × f × l 地價