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基于“营改增”条件下房地产企业纳税管理的思考 基于营改增条件下房地产企业纳税管理的思考 一、引言 　　营改增最简单直接的解释就是原来交营业税的现在改交增值税，普通人看起来好像没什么，因为无论是交营业税还是交增值税，企业都会有一笔经济利益的流出，但是业内人士关注的是有多少经济利益的流出，更关注的这串数字的改变。国家财政部为什么不将房地产业第一次就纳入营改增的试点，自然有他们的顾虑，毕竟房地产是我国的支柱型产业，直接影响着我国的GDP增长（下降）幅度，而GDP对于一个地区一个国家的重要性是不言而喻的。在房地产业营改增的这一年里，在实务处理的过程中，营业税在房地产企业中淡出取而代之的是增值税，增值税对房地产企业纳税的正反两面的影响渐渐显现出来，接下来对企业来说积极总结做好纳税管理工作就显得格外重要。 　　二、营改增对房地产企业纳税的影响 　　（一）减少了纳税负担 　　增值税与营业税是完全不同的两个税种，根据价税关系的分类，增值税是价外税而营业税是价内税，这种价内税的形式使得价税一体的问题较为隐蔽很难被发现，更关键的是价内税的重复计税问题十分严重，而价外税就不会出现类似的问题。房地产企业过去是以交营业税为主，还要交土地增值税以及城市建设维护税、企业所得税等等。就房地产企业索要缴纳营业税和土地增值税而言，营改增之后，为了规避重复计税的问题房地产企业土地增值税的抵扣项在营改增下依旧适用，因此降低了相应的成本，使得房地产企业的税负减轻。比如你要将一套20万的房子以30万卖出，按照营业税的相关規定需要交纳1.5万的税费，但是如果按照增值税的相关规定只对增值的部分交税需要交纳的税额只需要交纳1.1万，减少了0.4万元。 　　（二）重点考虑增值税进项抵扣 推动房地产企业资金使用的调整 　　对于一般纳税人，增值税的进项税额是可以抵扣的，营业税不但不可以抵扣而且还需要在确认收入的当期就要交纳。在营改增之前，这对房地产企业无疑是一项沉重的负担，众所周知房地产企业的正常运营需要大量的资金，而对于融资能力较弱的企业来说，预售是他们解决资金问题的直接本文由论文联盟http://wWw.LWlm.cOm收集整理方法，但由于营业税的规定得到的预售款中需要有一大部分用来交营业税，并没有很好地解决资金问题。在营改增之外，资金问题就发生了改变，因为房地产企业在开发过程中购买的材料设备时增值税的进项税额可以抵扣销项税额，因此在开始结算企业需要交纳的税费就有了相应的减少，资金压力也不很像之前那么大。综合上述的内容，全面实行营改增使得房地产企业更加注重增值税的抵扣项，重新规划资金的使用。 　　（三）促使税务票据的管理需要更加严格 　　营改增之后，促使了房地产企业加强了税务票据管理，这里的票据尤其是指增值税专用发票。房地产企业无论是采购一些施工用的材料等还是进行房产销售都需要取得增值税专用发票，该发票上有具体精确的进项税额和销项税额。对于是一般纳税人的房地产企业而言，合法的增值税专用发票就是进项税额能够进行抵扣的依据，如果企业取得的增值税专用发票是假的或者将该发票丢失了，直接导致的后果就是进项税额不能在抵扣，这样企业的税费就会加重。因此，在营改增在房地产行业实行的这一年里，房地产企业在不断地加强增值税专用发票的管理。 　　三、营改增条件下房地产企业该如何做好纳税管理工作的建议 　　（一）加强纳税筹划工作并进行完善 　　营改增之后，进一步加强完善纳税筹划工作不仅能够使房地产企业对营改增的内容有更具体明确的认识，还能够使企业的相关财务人员认识到营改增对企业会计核算和纳税管理的影响。因此，这一点对于房地产企业十分关键。在做税务筹划工作的时候，特别是在要好成本的税务筹划工作房地产项目是一项资金消耗大而且从建设到销售的周期长的项目，这样就要求房地产企业的资金链要时刻稳定，一旦出现资金链的不稳定或者有缺口，项目就会很难进行。所以说房地产企业在建设过程中特别是在前期要重视成本问题，具体企业应该要注意以下几点：第一，要进一步了解增值税和税务筹划的相关规定，要把进项税额能够抵扣的项在税务筹划工作中具体体现；第二，在做成本税务筹划时，要考虑到成本分期摊销和一次性摊销所缴纳的税额哪一个更好能够节约企业的成本，一般分期摊销缴纳的税费更少；第三，营业税的税务筹划工作和增值税的税务筹划工作是完全不一样的，所以在营改增前一两年的时间房地产企业做税务筹划工作的时候要避免惯性思维。 　　（二）重点管理和监督增值税专用发票的使用情况 　　房地产行业被纳入营改增试点范围并实行之后，增值税专用发票对房地产企业的重要性是不言而喻的。虽然在过去的一年里房地产企业已经在不断地加强增值专用发票的管理，但是由于其自身的重要性就目前房地产企业票据管理的力度而言是不够的，所以这一点需要再一次被强调和完