厦门江头华永天地商业项目整体定位报告(世联)2010-147页.ppt

目标客户群的购买能力和开发商对价格的调控区间是制约本项目LOFT面积的主要因素 　 基准单价 　 　 物业单总价 13500 15000 16500 18000 19500 21000 22500 　 1700000 125.9 113.3 103.0 94.4 87.2 81.0 75.6 1500000 111.1 100.0 90.9 83.3 76.9 71.4 66.7 1300000 96.3 86.7 78.8 72.2 66.7 61.9 57.8 1100000 81.5 73.3 66.7 61.1 56.4 52.4 48.9 900000 66.7 60.0 54.5 50.0 46.2 42.9 40.0 700000 51.9 46.7 42.4 38.9 35.9 33.3 31.1 500000 37.0 33.3 30.3 27.8 25.6 23.8 22.2 价格天花板 目标客户群的购买能力有价格天花板：150万元/套 项目单价目标：18000元/平米（初步预计价格） * 个性化SOHO * 按照20/80原则，选取80%的有效单位作为面积氛围（去掉最高和最低面积各5个） 　 基准单价 　 　 物业单总价 13500 15000 16500 18000 19500 21000 22500 　 1700000 125.9 113.3 103.0 94.4 87.2 81.0 75.6 价格天花板 1500000 111.1 100.0 90.9 83.3 76.9 71.4 66.7 　 1300000 96.3 86.7 78.8 72.2 66.7 61.9 57.8 　 1100000 81.5 73.3 66.7 61.1 56.4 52.4 48.9 　 900000 66.7 60.0 54.5 50.0 46.2 42.9 40.0 　 700000 51.9 46.7 42.4 38.9 35.9 33.3 31.1 　 500000 37.0 33.3 30.3 27.8 25.6 23.8 22.2 根据统计计算：80%的有效需求处于34-97平米范围内 * 价格分析 * 物业配比：49-74平米的二房为主力户型，约占70%，35-41平米的一房占20%，79-97平米的三房占10% 目标有效需求在34-97平米范围内呈正态分布 以10%区间计算 34 41 49 56.5 62 69 74 79 82 88 97 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 适合设计二房物业 结论： 面积在35-41平米区间内的一房物业套数比例为20% 面积在49-74平米区间内的二房物业套数比例为70% 面积在79-97平米的三房物业套数比例为10% 适合设计三房物业 适合设计一房物业 * 物业配比 * 购买客户：核心客户为专业投资客，重要客户为区域内中小企业主及生意经营者，偶得客户为区域内自主刚需群体 客户类型 客户来源 客户特征 购买目的 核心客户 省外及闽三角的专业投资客 中年，商业嗅觉敏锐，市场敏感性强，密切寻找投资机会 专业商业投资或住宅投资 重要客户 区域内的中小企业主 中年，有一定的事业基础，有商业头脑 办公需求或企业会所 江头区域内生意经营者 40岁左右，以本地人为主，对生活品质没有太高需求，有一定的商业眼光 投资或居住 偶得客户 区域内自住刚需群体 区域附近工作的白领阶级，有强烈的购房置业需求，对生活品质有较高的要求 刚性居住需求 核心客户 重要客户 偶得客户 购买客户 专业投资客 企业主、生意经营者 刚需客户 * 客户定位 * 客户访谈：充满创意、个性并且同时满足居住办公功能的房子是我们的梦想 职 业：青年画家 特征描述：年轻，时尚，穿着简单大方，性格豪爽 客户原话：“我买房是自己一个人住，同时想用做自己的工作室，LOFT的户型结构正好能满足我的这个心愿。” 职 业：广告设计公司总经理 特征描述：中青年，睿智，性格不羁，感性 客户原话：“从事我们这行的，需要时刻保持充满创意的头脑，因此我一直在找一个轻松个性的工作室替代现在的格子间，让兄弟们把公司当成家，把工作当成娱乐。” 自住客户：陈小姐 办公客户：翁先生 投资客户：兰先生 职 业：自己经营二手车生意 特征描述：中年、精明、事业处于稳定期，有强烈的投资意识和欲望 客户原话：“现在生意都不用操心，我主要就利用手