营口鲅鱼圈可行性研究报告_[全文].doc

营口鲅鱼圈可行性研究报告 2010年3月 城市概况 经济发展 城市规划 [一]城市阅读 城市工业大力发展，经济稳定提升 城市产业成为引擎动力 营口市位于辽东半岛西北部，大辽河入海口左岸。西临渤海辽东湾，与锦州、葫芦岛隔海相望；北与大洼、海城为邻；东与岫岩、庄河接壤；南与瓦房店、新金相连。营口城区距沈阳市166公里，距大连市204公里，距鞍山市84公里，距盘锦市70公里。地理坐标处于东经121°56′至123°02′之间，北纬39°55′至40°56′之间。市域南北最长处1113/a.8公里，东西最宽处50.7公里。市域总面积5365平方公里，占辽宁省总面积的4.88%； 下辖“四区二市”：站前区和西市区面积66.3平方公里，鲅鱼圈区66.4平方公里，老边区505.4平方公里，大石桥市1610平方公里，盖州市3117平方公里： 长大铁路、沈大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公路(305国道)纵贯南北；大营铁路、营大公路、盖岫公路连接东西，交通十分方便。营口港(包括鲅鱼圈港区和老港区)为全国19个主枢纽港之一。市域内有两条跨市输油管道通向营口港(鲅鱼圈区)，有一条跨省输油管道经过境内。 城市区位 城市定位 　百里滨海生态城、百里沿海产业带、百里临海景观带，沿海经济开发建设。北海新区、营东新城、仙人岛旅游度假区、河海新西市进行规划，建设百里城市。 港口功能不断提升。 仙人岛港区30万吨级原油码头投产使用。 鲅鱼圈港区A港池5＃、6#泊位建设全部竣工，保税物流中心正式封关运行。 营口港与神华、中海、吉煤等六大集团的战略合作全面展开，服务功能进一步延伸。 成功接卸东北口岸第一艘8530标箱、30万吨级原油、30万吨级矿石船舶。港口吞吐量完成1.76亿吨，增长16.7%； 集装箱运量253.7万标箱，增长24.6%。 沿海经济带累计开发土地128.6平方公里，完成投资673.6亿元，签约项目418项。开发区龙头作用日趋显现，新开工亿元以上项目58项，各项主要经济指标继续保持30%以上的强势增长。沿海产业基地、仙人岛能源化工区、高新区、中小企业园基础设施进一步完善，项目承载能力显著提升。 城市概况 经济发展 城市规划 [一]城市阅读 经济稳定发展，产业结构稳定，工业主导 人口增长稳步增长 人均住房面积处于中等水平 房地产市场稳步、可持续性的发展 经济水平发展 营口市2009年GDP822亿元，列辽宁省第4位，所占比重为4.67%。 营口市09年人均GDP达46026元，比上年增加52.5%，消费能力逐步提升。 营口市GDP发展较快，增幅保持在15%以上，09年小幅回落 市区城镇居民人均可支配收入保持快速增长，到09年底人均可支配收入达到15940元。 随着营口市对沿海经济带的开发，营口市的人均可支配收入的在08年迅速增长，为09楼市发展提供了良好环境，支付能力进一步增强 GDP与人均可支配收入 发展期 启动期 快速发展期 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP（美元） 800-1000 1000-4000 4000-8000 8000以上 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展，单纯数量型 快速发展，以数量为主，数量和质量并重 平稳发展以质量为主数量和质量并重 缓慢发展综合发展型 根据国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段： 05年 06年 09年 营口经济结构逐步向工业及第三产业靠拢，09年三大产业比重分布为6.2：58.2：35.6，工业业比重不断增加 工业平稳增长，09年工业增加值522.1亿元，增长25.6% 近年来农、工业产值比重逐步缩小，第三产业的比重不断增大，作为其重要组成部分的房地产业取得较快发展 产业结构稳定、工业主导 07年 08年 营口市人口保持低速增长，09年底总人口235.1万人，其中市区人口109.8万 市区城镇居民人均居住面积在08年以前稳步提升，增幅在2%左右， 09政府加大拆迁改造力度，使人均居住面积大幅提升，达7.3%，平均增长面积近2平米 23.6 104.7 231.1 2006年 24.8 108.3 233.8 2008年 26.6 24.1 23.2 市区城镇居民人均居住面积(㎡ ) 109.8 106.5 102.8 ＃市区人口 235.1 232.5 230.5 总人口(万人) 2009年 2007年 2005年 人口指标：人均住房面积增长速度远大于人口增长 不同收入国家人均住房建筑面积比较（平方米） 高收入国家 46.6 中高收入国家 29.3 中等收入国家 20.1 中低收入国家 17.6 低收入国家 8 中国 22.77 日本 31 法国 37 德国 38 英国 3