高档住宅项目物业管理服务内容（P26）.doc

高档住宅项目物业管理服务内容 为配合「藏珑」之发展理念及现场工作，我们将物业管理工作细分为以下几个阶段，整体的物业管理服务有如下安排：- 物业竣工验收阶段 管理公司在对物业状况充分了解的基础上，通过接管验收这一工作程序，进一步熟悉物业整体的各项性能与特点，预测管理中可能出现的问题，准备相应的处理方案，真正做到有备无患，防范于未然。 验收与接管程序如图所示： a) 移交接管前的准备工作 委托管理合同签订后，成立物业管理处。提前介入管理，拟派管理人员到位，落实管理用房和员工宿舍，做好各项筹备工作。 成立验收小组。工程技术人员进驻现场，了解物业设备设施、熟悉设备的构造、性能、水、电、气管道线路的铺设位置及走向及存在问题；填写有关质量记录，以便尽快得到解决。 b) 物业资料的移交接管 接管楼宇资料的验证及部分移交的资料 Ⅰ 产权资料（项目批文、用地批文、小业主资料、建筑规划许可等） Ⅱ 政府验收合格资料（消防验收合格证、物业综合验收合格证书、住宅使用说明书、住宅质量保证书等） Ⅲ 工程技术资料（竣工图纸——包括平面图、建筑、结构、水电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、图纸会审记录、工程设计变更通知（包括质量事故处理记录）、隐蔽工程验收签证、沉降观察记录、竣工验收证明书、水电卫生器具等设备的检验合格证书、砂浆混凝土试压报告、供水试压报告 c) 物业接管验收程序 开发公司通知物业公司接管验收。 物业公司验收小组核对所接收的资料，签发验收复函。 公司验收小组同移交人对房屋质量、使用功能、外观选题、公共配套设施设备等进行竣工验收。 对竣工验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类遗留问题统计表，约定期限由移交人负责整改，并商定时间复核。 对住宅室内物件无明显不全，符合检验标准要求的房屋，由管理处接收锁匙，承担保管责任。 业户入住时，由物业助理陪同对户内进行全面细致的查验，对发现的质量问题经整理后报告管理处，并转交开发商由其要求承建商在限期内逐项返修，经管理处或业主验收后消项。 在保修期内，在使用过程中业户或管理人员发现的由于建筑施工或产品制造上的缺陷时，报告管理处查验证实后，大中修由开发商责令承建商更换或返修，小修、急修可委托管理处维修，费用由承建商负责。 d) 房屋接管验收项目及标准 验收项目。（包括梁、柱、板主体；墙面；地（楼）面；楼梯、扶手；插座；接线盒；开关；给排水系统；照明系统；门窗；三表；卫厨之防水防渗等内容） 验收标准。（住户及房屋内的水电配套设施等，参照建设部标准和国家颁布的《房屋接管验收标准》及达到业户的合理要求。） e) 物业公共设施接管验收项目及标准 验收项目。（物业公共设施及其水电等；基础设施；弱电系统；智能化系统；消防系统；公共绿化；停车场系统；标识标志及相关公共配套等） 验收标准。（参照建设部和国家颁布的《房屋接管验收标准》及达到设计要求。） f) 工程完善和工程遗留问题处理 在房屋本体工程竣工进行竣工验收后，进行的部分公共配套设施的工程完善。 在竣工验收和楼宇使用过程中，存在的安全隐患、使用的建筑材料不合格、设计无法达到使用的要求、保修无法解决的设计缺陷等方面内容作为工程遗留问题提交开发商跟进。 管理处对完善配套工程执行监督职能，指定专人作好协调工作。 给进场承建施工人员办理出入证，避免与装修施工人员混淆，确保安全。 限制噪音和施工时间，确保业户休息。 加强保安力量，监督施工队人员，做好现场管理。 g) 业户入住前准备工作 制定物业交楼准备计划。 交楼文件准备； 交楼物品准备； 交楼场地布置； 清洁开荒准备； 交楼模拟训练； 政府及相关公共事业机构之协调工作； 协助通知业主收楼； 业户入住期的收楼服务 业主收楼是一件非常值得庆贺的事情，因此，交楼现场的布置应该显得隆重热烈，交楼期间可以举行庆祝活动，配合开发商之销售活动。收楼过程可以由物业管理公司派出 “客户服务专员” 全程陪同业主办理手续，避免业主长时间等候或受冷落的情况。 a) 办理入住手续流程 接待、验证业主身份→收取入住期间费用→派发资料予业主填写，并签订相关协议文件等→发放钥匙→交、验房屋→跟进遗漏工程或协助办理开通水电气，代办电话、电视等业务。 b) 办理入住手续采取的便利措施 办理入住手续，物业公司将以热情、高效的态度。由物业管理公司派出 “客户服务专员” 全程陪同业主办理手续，籍此增进与业主之间的沟通，同时提前与煤气公司、电信部门、有线电视台等相关机构协调，减省业主办理业务之时间或签订代办业务协议书，代办有关业务，方便业户，减少麻烦。同时，为业户提供多项免费装修服务咨询和家居采购便利服务。另外，提供预约收楼或集体办理等便捷服务。 业户入住期的装修服务 为维护物业外观形象统一、美观，保障楼宇的附属设施、设备的