入住管理作业指导书23doc.doc

办理入住手续的前提条件。 ⑴ 小区(大厦)已经通过接管验收，达到入住条件。 ⑵ 已经通过接管验收，标志是： ① 房屋无重大质量问题； ② 工程遗留问题基本得到解决； ③ 工程资料已经齐备； ④ 业主档案资料已经移交完毕，产权确认工作已经结束。 ⑶ 达到入住条件，这里指： ① 小区实现通路、通水、通电、通气、通讯、通邮、排水、排污等基本使用功能，可以满足日常生活所需； ② 配套设施基本齐备，建成并能够使用； ③ 管理处有固定的办公场所并开始办公。 ⑷ 物业管理公司已经同委托方签订完毕《物业管理委托合同》。 入住的准备工作。 ⑴ 入住的资料的准备。 ① 根据小区的实际情况编写和印制《业主公约》、《住户手册》、《服务指南》、《防火协议》、《入住通知书》。 ② 《入住通知书》的内容要求写明管理处办公地点。业主办理入住手续时应带的资料。证件及交纳的费用明细，并附简明扼要的入住流程等。 ③ 印刷以下各类入住表格： ——《收楼物品领取清单》 ——《xx花园业主/住户紧急联络资料登记表》 ——《xx花园交楼验收交接表》 ——《xx花园住户证申请表》； ——《缴费协议书》 ——《xx花园防火协议书》 ——《住户手册承诺书》 ——《钥匙托管承诺书》 ——《装修管理标准作业规程》 ——《住宅使用说明书》 ——《住宅质量保证书》 ——《业主家庭情况登记表》 ⑵ 设计办理入住手续流程图。 ⑶ 入住时的环境布置：涉及服务标识区别的按《服务标识管理标准作业规程》有关规定办理。 ① 区内环境： ——入口处挂住横幅，内容有“欢迎您乔迁XXX”等，插彩旗，营造热烈气氛； ——插指路牌，由入口处到管理处，指路牌标明“管理处 ”字样； ——入口处标明管理处办公地址和办公时间。 ② 管理处办公环境： ——挂灯笼，飘彩带，摆放花篮。盆景，给人以隆重。喜庆的感受； ——张贴醒目的“办理入住手续流程图”，办理手续窗口设置要求做到“一条龙服务”，各窗口标识清楚，一目了然； ——管理人员着装整洁，精神饱满； ——办公室内资料摆放整齐有序。 办理入住手续流程图： 发出入住通知。 ⑴ 物业服务部依据管理公司和发展商联席办公会议议定的入住时间，会同发展商联合向业主发出入住通知。内容包括： ① 《关于办理入住手续的通知》； ② 《致广大业主的慰问信》。 ⑵ 业主收到入住通知后，应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到管理处办理入住手续。 业主办理入住手续须带以下证件： ① 《关于办理入住手续的通知》； ② 《购房合同》原件或复印件一份； ③ 业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份，小一寸彩照每人各两张； ④ 单位购房的尚须带齐营业执照副本及其复印件各一份； ⑤ 委托他人办理的，须带业主委托书。 入住手续的办理。 ⑴ 验证：前台助理在业主前来办理入住手续时，应首先对以下证件进行检查： ① 《购房合同》原件； ② 业主的身份证原件； ③ 单位购房的还须检查其单位营业执照副本； ④ 委托他人办理的，还须检查业主的委托书。 ⑵ 检查无误后，前台助理将《购房合同》原件。业主及家庭成员的身份证原件。单位营业执照副本返还业主，证件复印件及业主委托书存入业主档案。 ⑶ 将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭情况登记表》内，另一张为业主办理《业主证》。 ⑷ 交纳入住费用：物业服务部指引业主到财务部交纳入住费用，财务部根据收款项目开具收款收据。一般情况下，入住费用包括以下项目： ① 装修押金：每户交纳2000元装修押金，可于装修完毕后总体验收合格后退回；（可于申报装修时缴纳） ② 装修垃圾清运费：80元（不可退）（可于申报装修时缴纳）； ③ 梯间维护费：100元（不可退）（可于申报装修时缴纳）； ④ 管理费：以合同收楼日期起下一个月开始收取管理费。 ⑸ 验收房收楼。 ① 物业服务部前台助理在业主交完入住费用后带业主验收房屋，并请业主将房屋存在的问题填入《xx花园交楼验收交接表》中。 ② 房屋经验收合格的，前台助理应请业主在《xx花园交楼验收交接表》中签字确认。 ③ 验收中发现问题，业主要求搬入或二次装修前维修的，管理处应通知发展商在一周内给予解决，并将整改结果通知管理处： ——发展商一周内未整改完毕的，管理处应将整改情况反馈给业主，并告之具体再验收时间； ——整改完毕后，由前台助理通知业主二次验收；二次验收不合格的，由物业经理进行跟进，并依据物业管理公司同发展商签订的《物业管理委托管理合同》中的保修条款要求发展商尽快解决。 ⑹ 发放钥匙、业主证： ① 业主收楼无问题或要求在搬入后再行维修的，物业服务部前台助理应将业主房屋钥匙