山海一品房屋及公共设施、设备管理方案.doc

山海一品房屋及公共设施、设备管理方案 房屋及公共设施、设备管理包含“六大”工作任务：一是设备、设施的日常运转管理；二是设施、设备故障与应急处理；三是设施、设备、房屋的日常维修和定期保养管理；四是设备、设施的日常节电节水管理；五是设备、设施的技术改造、更新；六是技术资料的收集、管理、使用。 1、主要公共设备设施的日常运转管理 1.1、供电设备的运转管理 中央变配电房着重抓好如下几个关键环节： · 完善变配电房的运转管理安全防护设施，如避雷装置、防鼠板、接地网、绝缘胶垫、绝缘鞋、手套、开关工具等。 · 制定并严格执行变配电设备运行管理制度，如电房管理规定、变电房操作规程等，值班人员保持高度警惕，按频次采用闻、看、听、摸、测等综合手段，仔细巡查设备、设施运转情况，如实记录设备运行参数，及时发现运转中存在的问题并及时报告或处理。 · 严格实行交接班制度和设备运行责任制。 · 柴油发电机组每半月进行一次试运转（一次空载、一次带负荷），检查机组各参数是否正常，设备是否完好可随时投入使用。 供电设备运转实施方案 序号 项目 工作 地点 时间 安排 工作 频次 实施方法 质量标准 1 运行巡检 变配电房 早班 每天巡检一次 采用“看、闻、摸、听、测”等保养方法，检查设备是否正常，及时分析、排除设备隐患或故障。 设备无异常声音、焦味，运转参数正常，无隐患、无故障。 2 保养 变配电房 早班 每周 保洁机房、设备，紧固噪音等，保持室内设备工作环境良好，修复变配电房安全设施。 设备处于良好、高效运转状态，整洁无故障，无隐患，机房温度适宜。 3 其它 1、制定设备运行、操作、保养制度，并严格实施； 2、严格实行交接班制度； 3、实行设备养护责任制； 4、建立设备档案与台帐； 5、统计分析原始记录资料，发现问题及时研究处理。 1、分工合理，责任明确； 2、制度完善、执行到位。 1.2、电梯运转管理 电梯运行与维修保养由我公司下属华发电梯工程有限公司（C级资质）实行专业化管理。电梯运行由顾客自行操作，由电梯公司制定电梯使用规定并指导顾客正确使用电梯。平时按电梯运行管理规程进行管理，加强电梯的维护与保养，确保电梯安全、高效运行。 电梯运转实施方案 序号 项目 工作地点 时间安排 工作频次 实施方法 质量标准 1 运转 在电梯安装点 早班 晚班 按需要全开或部分开启。 电梯运行安全、平稳。 2 检查 在电梯安装点 一般早班 日检周检 每天巡检电梯轿箱一次，发现问题及时处理，每二周检查电梯机房及设备、轿箱一次，发现问题及时分析处理。 电梯按时开启，设备运行状态良好，照明、通风良好，操作按钮灵敏，设备无隐患，无故障。记录及时、准确齐全。 3 保养 一般早班 二周 在例行定期或不定期检查时，进行日常例行保养、保洁机房、设备、适时添加润滑剂、紧固零配件、修复安全装置，保持主机房环境良好。 设备处于完好、高效运转状态，整洁无故障，无隐患，机房温度适宜。 4 其它 在电梯安装点 监督专营公司制定和落实各项电梯管理制度，监督其运行管理、日常养护质量。 制定完善、执行标准，运行与维保质量高。 1.3、水泵运行管理 水泵运行设定最佳参数，做到科学运行。采取巡检制度，每天对水泵进行巡检，如实记录运转参数，对水泵运行状况采用听、闻、看、摸、测等综合手段进行检查，随时发现问题并及时处理；对消防水泵每月进行二次试运转（控制压力），确保消防水泵能随时投入使用；备用泵与工作泵采取交替使用的办法，做到每台水泵均衡使用，确保每台水泵处于完好状态，安全、高效运转。 1.4、智能化弱电系统的运行管理 由高素质的专业人员进行使用和维护设备，使设备的功能得到充分的发挥。本公司将从公司现有的骨干中抽调专业人员组成一支精干的设备运行及维护队伍，并对所有技术人员和操作人员进行强化培训，确保每一个人都能熟悉该系统并能正确使用及维护。技术人员加强对智能化系统和防雷系统的日常巡视检查，实行定期维护；操作人员在操作过程中发现系统存在故障应及时记录故障状况，并通知技术人员维修；维修部（班）建立智能化系统器件、配件的供应商档案，并储备一些易损件，以便发生故障时能及时更换，保证智能化系统的正常使用。 安防智能化系统由闭路电视监控系统、报警系统、保安电子巡更管理系统组成。当非授权侵入报警时监控中心接到报警信号，通过信息交换，闭路摄像监视系统将报警地点附近的摄像机切换到指定监视器上监视，同时视频录像机自动记录现场情况，以便查询。而报警系统则保障了客户在紧急情况下，能得到适时的帮助。 监控中心将实施24小时屏幕监控，同时将重要区域监控情况记录， 以备查证。当出现异常情况时，监控中心立即通知该区域工作人员进行现场处理。紧急情况时按《应急处理方案》执行。 保安电子巡更管理系统用于对巡视员的巡