新接管物业项目设备管理方案（P28）.docVIP

新接管物业项目设备管理方案 2016 设备管理 我公司拥有各类专业工程技术人员确保“上海市公安局宝山分局指挥中心大楼”设备设施的运行管理和维修保养工作正常开展。 我公司的维修中心具有一支精良的维修队伍和先进的维修设备以确保维修保养质量。 我公司实施定人、定机、定岗及相互配合的运作管理方式。根据设备机房安全管理制度，设备人员安全守则，特殊工程持证上岗制度实施安全管理。制定运行管理规程，实施日常巡视与周期检查保养工作。制定设备系统安全操作规程，规范设备操作管理。按统一的设备帐、卡、物管理办法，维修保养内容要求，质量检查标准实施标准化管理。根据设备完好率统计标准对设备设施的完好程度进行统计，确保安全正常运行和使用。 管理内容 物业设备在安装调试验收通过后，就进入了运行使用阶段，这时就需要物业管理公司运用先进的管理方法和良好的技术对物业设备进行维修保养，保证这些设备正常运行，充分发挥它们的功效。 物业设备管理的好坏与否，直接影响到其使用功能和使用寿命，这样对使用过程中保证设备的正常运行，加强日常保养和维修管理提出了更高的要求，为此特制定本检查标准。 【正常管理】 负责各设备系统的运行操作、日常巡视、定期检查保养、故障检修、应急处理工作。 制定设备应急处理方案，并定期演练，逐步完善。 制定各设备系统的经济运行方案，记录各设备运行参数，定期分析并加以调整。 工作流程：  【重大、特殊活动管理】 设备管理部主管及各系统设备工必需提前2小时赶到现场。 值班工程师需指挥各系统设备工提前2小时对配电房、机房的主要设备及相关活动场所全面检查，内容包括变配电设备、空调、水泵设备、电梯设备、相关楼层的层面空调机、烟感、温感、卷帘门、照明灯光、卫生间、茶水间等相关设备的各种运行参数的记录，开启必要设备，发现故障立即报告设备经理并立即修复，保证重大、特殊活动的正常进行。 工作流程： 设备管理工作程序 【供配电设备】 电工 每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》； 配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并记录《设备定期启动表》； 按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《供配电设备（设施）维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； 供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内； 供配电设备发生异常和故障及时报告设备部经理，记录《设备故障记录表》，并及时排除异常和故障。 【电梯设备】 分承包方电梯维保人员 每周按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表内； 电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》； 设备发生异常和故障及时报告设备经理，记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。 设备经理 每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备，填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备经理，督促维修保养； 负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，记录《设备定期启动表》。 【给排水设备】 管道工 每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》； 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次； 按《设备、设施（年度）周期检查、保养计划表》和《给排水设备（设施）维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内； 给排水设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内； 给排水设备发生异常和故障及时报告给设备部经理，记录《设备故障记录表》，并及时排除异常和故障。 【消防系统】 日常巡视 设备维修工每日一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备，记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备经理，记录《设备故障记录表》，并及时排除异常和故障； 安全接待人员负责消防设施的日常巡视，每月对各层面消防设施巡视一遍，将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。 定期检查 由弱电维修操作工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》； 由弱电维修操作工组织，并由安保主管、安全接待人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试；送风、排烟系统测试；电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。 维修保养 弱电操作维修工负责消防设施的维修保养工作； 设备机房每周打扫一次，机组每月清