物业小区安全管理方案策划指引（P12）.doc

1.目的 规范住宅小区的安全管理方案策划工作，使人防、物防、技防有机组成的防范体系更加全面、更具有可操作性。 2.范围 适用于小区安全管理方案的制定。 3.职责 3.1集团物业管理部负责本文件的编写、修改、发布。 3.2各地物业公司负责本文件的具体实施，并提出动议修改的意见或建议。 3.3对新项目各地公司应确定专人组织方案的策划、编制、评审，对现有小区由各地公司管理处根据本指引对现行安全管理方案进行评价和调整。 4.方法和过程控制 4.1策划方案流程示意图 4.2项目调研工作 4.2.1各地物业公司应确定专人负责新项目的安全管理策划和方案编制。新项目已确定负责人的，由新项目负责人组织方案的策划，未确定负责人的由品质管理部负责组织策划，参加人员有新项目人员、品质部安全管理责任人、有丰富实践经验的一线安全管理人员。 4.2.2物业管理前期介入人员根据小区建筑设计、地形地貌特点，以及本项目住户群对安全方面的需求特征，与地产对接物防、技防方面的设置情况，从物业管理的角度，向地产提出改善建议。 4.2.3到现场查看项目周边建筑分布，了解项目周边居住人员的构成、治安情况，以及周边政府配套的安全防范机构。 4.3方案策划的考虑因素 分析小区的周边环境、小区内部的建筑风格和小区的特点，找出小区内的危险源及其分布情况，确定重点防范区域和部位，制定相应的防范措施。 4.3.1小区的周边环境 项目地块所处位置的特点，周围是否有山坡、厂房、民房、大型广场、茂密的树林、道路分布、靠海等，主要考虑项目能否与周围复杂的环境作有效的隔离； 周边居住人员的社会构成，是否属治安事件的高发区，主要考虑哪些人员可能对小区安全造成威胁。 政府配套设施及应急处理能力：考虑辖区派出所与小区的距离，在意外情况下能否在允许时间内赶到小区；考虑在小区设置社区警务室。 4.3.2小区特点、建筑风格 小区内商业与住宅是否有效分离。 小区内是否有山体公园、广场等公共休闲区域。 小区建筑是否形成围合。 小区物防的防范效果，技防的分布位置。 小区是平地还是山体。 小区内人流、车流流向的确定。 小区人行和车辆出入口的数量及位置特点。 消防通道的设置及其应急措施 小区内停车场数量、位置、大小，商业停车场和住户停车场是否有效分开。 小区内是否有大型湖泊，其防护措施能否达到安全、美观相互统一。 4.4危险源识别及其分布情况 4.4.1通过对项目内外环境的现场调查、分析，系统地识别存在的各类危险源，采用小区平面图标点等方式对所有危险源的分布情况进行统计分析，从而确定小区内各防范区域的危险等级，以及小区内需要重点防范的对象和部位。 4.4.2小区内常见危险源可参见《DS模式操作指引》中的《危险源提示清单》。 4.4.3重点防范部位及危险等级 防范部位 防范难点 大门出入口 犯罪分子容易假冒合理身份通过大门进入小区 车辆出入口 车辆进出频繁，易发生车辆盗窃、冲岗及碰撞纠纷 商业街 外来人员较多，易发生打架斗殴等行为 外围墙 嫌疑人常利用各种掩护翻越围墙或破坏围墙栅栏进入小区 采光井 嫌疑人常利用夜色掩护，从采光井攀爬管道或空调架进入住户室内 外露的各种管道、平台 嫌疑人常利用外露的各种管道、平台攀缘和跨越进入住户室内 茂密的树丛 嫌疑人常利用茂密植物的遮挡进入住户室内 住户门、窗 嫌疑人常常利用安全员巡逻的间隙从住户忘关的落地窗、凸窗进入住户室内 苑门 门设计较大，开启时间较长，外来人员可通过尾随方式进入；苑门的高度不够，外来人员很容易翻越 单元门 一般为密码控制。密码容易外泄（通过外包人员、装修人员、内部员工、保姆、租户等），同时也可以尾随 天台 因消防要求，不能上锁，安全员巡逻的时间有限，外来人员容易躲藏在天台 小区外围墙外侧 嫌疑人硬闯围墙翻越逃出小区，安全防范追击无法跟上。 地下停车场 嫌疑人往往开车进入车库利用安全员巡逻的间隙或住户安全意识的松懈从而观察或尾随住户，并伺机进行抢劫或盗窃 4.5物防、技防、人防 4.5.1物防的设置原则、内容、局限性 4.5.1.1物防设置的原则 主要对外来人员起到阻止的作用，同时对进出小区的人员和车辆进行有序的规范，使其分布在不同的区域，不同授权人员能够进入经过授权区域，使安全员能够有效的识别和监控。 4.5.1.2常见物防设置的内容、局限性 物防 手段 功 能 设置位置 存在的局限性 实体围墙 阻止犯罪嫌疑人进入小区 通常设置在小区外围红线位置，建议围墙高度在2.5-3米；围墙在水平和垂直方面要求尽量平直，保证围墙上设置的红外线报警效果；郊区或周边环境恶劣的外围墙上需要设置防止攀爬的装置；郊区围墙的拐角处需要设置警灯。 犯罪嫌疑人可以通过破坏围墙的通透部分进出小区，部分围墙红外报警不能全部封堵，存在防范空隙。 通透围墙 阻