物业服务二手（前期合同满）项目管理应用程序2（DOC38）.doc

物业服务二手项目管理应用程序2 　　财务管理投标方案： 　　物业服务企业在编制投标方案时，可根据本企业编制投标方案表述习惯，做出财务管理方案是否需要独立编制，还是将其纳入物业服务管理做为独立章节决定。 　　1、独立编制财务管理方案的优点： 　　是将招标单位最为关心的财务管理拿出，并单独编制成与物业服务管理投标方案表述相对应的“财务管理分册”。可在突出投标企业重视财务管理外，方便招标单位及专家评委进行审阅。缺点：投标方案表述连续性相对减弱，对缺少商业经营知识的少部分招标代表判读和理解整体方案存在一定困难。 　　2、将其纳入物业服务管理做为独立章节的优点： 　　整体投标方案连续表述性相对较强，可以照顾缺少商业经营知识招标代表保持日常阅读习惯。缺点：降低物业服务企业投标方案编制质量，给招标单位及专家评委审阅财务管理方案增加查找耗时。同时，对于投标方案编制祥细，文字量较大的标书装订形成一定困难。标书单册重量、厚度增加将给翻阅造成不便，文件观感质量下降。 　　一、法律编制依据： 　　物业服务企业在编制物业二手服务项目服务管理投标方案的财务管理方案时，应以《物业管理条例》关于财务管理内容的法律规定，结合投标项目所处地域政府关于“物业服务管理收费标准”的相关规定，做为财务管理方案的法律编制依据。 　　二、财务风险因素： 　　物业服务企业在编制财务管理方案时，应充分考虑物业二手项目中普遍存在的，社区业主对前期物业服务管理收费标准、服务质量及房屋建筑质量矛盾突出。社区业主采用非善意欠交、拒交服务管理费用抵触有偿服务心态相对严重，存在一定财务管理风险。 　　三、正确引用法规条款、适当承担普法责任： 　　1、法律依据： 　　物业服务企业在编制财务管理方案时，应正确引用《物业管理条例》及项目管辖地域政府颁布的“物业服务管理”政策条款，对投标方案财务管理方案寻求法律支持。 　　2、双方权力、义务： 　　通过引用财务管理方面法规及地方政策条款，物业服务企业在编制财务管理方案中，应对物业服务管理企业责任、招标社区业主义务做出正确阐述。 企管智库 //pmceo./ 范文汇 //fanwen.pmceo./ 论文汇 //lunwen.pmceo./ 　　3、普法责任： 　　物业服务企业在参加竞标活动编制投标方案时，除应承担普及法规工作责任外，还可利用投标方案可视为中标企业合同附件相关法律规定，正确阐述社区业主应该承担按时缴纳物业服务管理费用义务；社区业主管理委员会具有配合物业服务企业追索业主欠费、维护其他（她）缴费业主权益、保持物业服务管理正常运行义务。同时也为保障物业服务企业权益，埋下寻求业主确认义务的法律证据伏笔。 　　四、确定财务管理方式： 　　物业服务企业应在财务管理方案中，明确做出采用包干、还是酬金财务管理制度进行表述。并对两种制度的不同管理方式做出解释。 　　1、包干制： 　　包干制财务管理方式是指物业服务企业做出服务管理收费标准竞标报价，招标单位一但确认包干制物业服务企业成为中标单位后，该企业竞标报价就可视为服务管理合同收费数额的签约法定依据，社区业主需据此承担缴纳服务管理费用义务。 　　采用包干制财务管理方式时：物业服务企业在提供服务管理工作中，将对所有合同约定的服务承担财务责任。如签约收费标准不足以支付合同约定的服务费用，物业服务企业应补交差额并承担亏损，社区业主没有补偿物业服务企业亏损义务。如签约收费标准超过合同约定的服务费用，超出数额将视为物业服务企业利润。 　　采用包干制财务管理方式时：由于物业服务企业在必须承担包干亏损责任时，也一并同时享有超额盈利权力。所以，物业服务企业在服务质量达到合同约定标准时，社区业主无权过问盈余费用使用情况，也就是社区业主基本不能享有物业财务监督、审核权力。 　　2、酬金制： 　　酬金制财务管理方式是指物业服务企业在竞标方案中，做出的服务管理收费标准竞标报价，从法律严格意义上说，还不能成为有效封口报价。 　　采用酬金制财务管理方式时：物业服务企业获得利润方式是以竞标方案，所表述的酬金标准是服务管理收费的百分之几为法律计算依据的。所以，物业服务企业收费数额不足以支付合同约定服务费用时，社区业主应补交不足差额，用以满足物业服务管理需要，物业服务企业没有代替社区业主承担服务亏损的义务。如物业服务企业收费数额超过支付合同约定服务费用时，超出数额归社区全体业主所有，物业服务企业不具备享有、占用该笔款项的任何法定权力。 　　采用酬金制财务管理方式时：物业服务企业应按合同约定公示财务管理情况，接受社区业主监督。社区业主对物业财务管理情况产生疑问，而又未能获得物业服务企业满意答复时，可委托专业财务审核机构对物业财务情况进行审核。 　　物业服务企业对审核结果不认可时，应采取通过法律途径寻求重新审核方法，社区业主对物业服务企业