物业管理专业技巧培训课程(doc).docVIP

物業管理專業与技巧培訓課程 (2010年6月) 第一講﹕(1)物業管理的前期工作 一﹑物業管理机构的設置 物業管理机构可根據所管理物業的需要而設置其管理机构﹐一般可分為成立 物業管理公司或物業管理處(或中心)兩種形式。 物業管理公司是以管理服務為經營手段而設立的一种有限責任公司﹐她可以某一物業實體為依托而設立公司或設立了公司之后再開發接管物業實體﹐不管是前者或后者﹐公司的設立應當具備以下條件﹕ 有符合法定人數的股東 倍讯易 //pxyi.net/ 有法定最低限額的股東出資資本 有股東共同制定的公司章程 有公司名稱 有固定的生產經營場所和必要的經營條件 物業管理公司的設立程序﹕ 全体股東共同訂立公司章程 申請投資 公司名稱預先核准申請 提交文件 工商登記 申辦資質備票和資質等級 二﹑物業管理机构的部門設置 物業管理机构的部門設置可根據所管物業的檔次﹑面積大小﹑管理机构的管理範圍而設置不同的部門﹐一般有以下几种形式﹕ 六部一室制 四部一室制 兩在部制 集約性管理 三﹑物業管理机构人員的配置 物業管理机构人員的分類 物業管理机构人員的配置 四﹑物業管理人員上崗前的培訓 物業管理人員不論崗位和部門的不同分工﹐均應經受上崗前培訓﹐其培訓內容可按各工种崗位分為二大類﹕ 公共必修課﹕ (不分崗位﹑工种) 專業課程﹕ (管理員﹑保安員等) 五﹑物業管理机构的員工守則 (手冊) 物業管理机构的員工守則的制定目的是用以規範員工的儀容和行為﹐並使員工了解公司的概況和目標﹑勞動條例﹑福利﹑紀律等規定﹐統一全体員工的思想和行為的標準。各管理机构可根據自身的具体情況制定可行的員工守則。 一般員工守則的制訂可包括以下章節內容﹕ 序言 物業管理組織机构 勞動條例 公司規則 福利制度 紀律處分 人事處理程序 安全守則 六﹑物業管理机构的部門崗位責任制 七﹑物業管理的《管理公約》的制訂 任何一個物業管理的區域或項目﹐客觀上需要有可供共同遵守的行為准則﹐《管理公約》就是在此基礎上產生的。 《管理公約》屬于協議﹐合約性質的法律性的文件﹐物業管理公司在前期介入階段必須准備好﹐以便在業主或使用人辦理入住及收樓手續時与之簽訂。 管理公約的作用﹑性質﹑目的 管理公約的內容 八﹑物業管理《業主手冊》的制訂 《業主手冊》或稱《用戶手冊》﹐是以《管理公約》為依据的基礎上制訂的物業管理規定﹐目的是為了規範業主或使用者的行為﹐保障辦公樓宇或住宅區內物業和公用設施的正常使用﹐創造一個安全﹑方便﹑文明﹑舒适的工作環境或生活環境。 《業主手冊》的內容主要包括﹕物業簡介﹔管理机构及管理原則﹔公共區域及設施的管理規定﹔衛生﹑綠化﹑環境的管理規定﹔治安﹑交通的管理規定﹑裝修規則及消防守則等。 九﹑物業管理參與物業的規劃設計 物業管理能夠在物業和小區的規劃階段前期介入﹐參與物業的規劃設計是有利于日后的物業管理﹐並可使發展商或業主避免重复投資﹑多項施工的浪費。物業管理參與規劃設計中經常需要考慮以下几方面﹕ 物業及小區設計的科學性﹑合理性及可行性 配套設施的完善 機電設備的配套問題 安全保衛的問題 垃圾的收集及處理問題 空調機安裝位置及空調滴水問題 消防設施方面 一些有利于日后物業管理的意見 十﹑物業管理參與施工監理 由于物業管理公司是今后對所管物業的長期的管理者﹐物業建筑質量的好坏﹐直接影響物業管理今后的管理成本和難度﹐更直接影響各業主的利益﹐所以﹐管理公司作為業主的代理人﹐物業的接管者﹐十分有必要對物業的施工參與監理。  第一講﹕(2)物業交付使用期間的工作 一﹑物業管理机构對物業的接管及驗收 就管理机构對物業的接管及驗收應做的主要工作列出如下﹕ 對隱蔽工程的驗收 對各業主單元的驗收 對公共地方和公共設施的驗收 對各機電系統及房屋建筑的驗收 技術資料的接管 產權資料的接管 二﹑物業管理費的制定及審核 在制定物業管理費時應考慮以下的費用預算﹕ 管理員工薪金﹑津貼及福利﹔ 維修及保養費﹔ 管理費用﹔ 行政費用﹔ 經理人酬金 ── 支付給管理公司的報酬 (含稅金額) 稅項 三﹑業主收樓手續及程序 業主收樓手續一般有以下程序﹕ 發出收樓通知書 → 業主按收樓時間向發展商繳付到期的最后未繳款項 → 預約時間驗樓 → 業主簽收收樓有關文件 → 收樓收鎖匙 → 裝修入住 四﹑對物業遺漏工程的跟進 物業遺漏工程是指物業管理公司對所管物業的接管驗收后﹐以及業主收樓后所查驗出的工程及裝修缺陷事項。這些缺陷都應提交給發展商或承造商跟進改善﹐直至完善為止﹐所以﹐物業遺漏工程一般可分為二類﹕第一類為物業管理公司對物業的接管驗收時查驗出的工程遺漏缺陷項目﹔第二類為業主收樓驗樓時查驗出的工程遺漏缺陷或裝修缺陷項目。對物業遺漏工程的跟進﹐主要是依据這二類項目進行完善工作的過程。 五﹑對物業