房地产复习题及答案.docVIP

1、房地产：是房产和地产的总称，又称不动产，是指土地和土地上永久性建筑物及衍生的权利。 2、界址点：房屋（用地）四周边界的拐角点及土地权属界的转折点。 3、房地产变更测量：是动态的变更。包括现状变更和权属变更，是房地产产权管理中经常性的工作内容之一。是当房屋发生新建、拆迁等或产权主发生变化时所进行的测量。包括日常变更测量和定期变更测量。 4、目标利润：是企业计划其生产经营活动要达到的利润目标，是企业经营目标的重要内容。 5、重置价格：是以现时或估价基准期日的建筑材料、技术与工艺手段来重新建造或取得与旧有房地产具有同等效用的房地产所需的代价，用货币来表示。 6、重建价格：是以原有的建筑材料、技术与工艺手段，在现时或估价基准期日重新建造或取得与旧有房地产完全相同的房地产所付出的代价，用货币来表示。 7、保本点销售量：当边际利润=固定成本时，企业利润为零，企业处于盈亏平衡的状态，此时的销售量为保本点销售量。 8、建筑物折旧：建筑物因时间经过所造成的损耗，可分为物理性折旧，功能性折旧和经济性折旧。 9、最高最佳使用原则：指在投资不变的情况下最大程度地利用房地产。是房地产一种最有效的使用，是建立在法律上允许、技术上可能、财物上可行的基础上能给该房地产带来高价值的使用。 10、还原利率：是将房地产纯收益还原成房地产价格所采用的利率。从理论上讲，还原利率应等于获取纯收益具有同等风险的资本的利息率。 11、七通一平：指水通，气通，电通，道路、排污、排洪、通讯畅通，土地平整。 12、风险收益率：是风险收益与原投资额的比率。 二 1、市场比较法各项因素的修正：交易情况、交易日期、区域因素、个别因素。 2、房屋建筑分类：钢结构，钢、钢筋混凝土结构，混合结构，砖木结构，钢筋混凝土结构，其他结构。 3、目前我国土地分类共分3个一级类15个二级类。 4、房产图：是房屋产权、产籍管理的基本资料，分为房屋分幅图，房屋分丘图，房屋分层分户图。 5、估价基准其日：接受委托估价当日或至现场调查的当时决定对象不动产估价额之基准日期，通常以年月日表示。 6、成本法理论依据：（买方）替代原则，（卖方）生产费用价值论。 三 房地产估价原则：是指在房地产估价中应遵守的法规、标准及注意事项等。包括合法原则、供求原则、替代原则、最高最佳原则、估价“时间”原则、预测原则。 房屋调查的内容：房屋坐落的街道名称，房屋产权人，房屋权源，房屋产权性质，房屋的产别，房屋用途，房屋层数，房屋所在层次，房屋建筑结构，房屋建筑年份，墙体归属，占地面积，建筑面积，产权纠纷状况，权属界线与示意图。 区域因素修正及其方法：交易实例房地产所在区域的区域因素与待估房地产所在区域的区域因素进行比较。交易实例房地产的选择最好选与待估房地产处于同一地区的房地产，供求情况相同或相近的地区。常用方法：双百分制比较法，即按人类对区域影响因素评100分；按对价格影响程度确定权重。 四、（1）市场比较法是指在求取估价对象房地产的价格时将估价对象房地产与在较近时期内以发生了交易的类似房地产进行比较、休整得出估价对象房地产最可能实现的合理价格的一种估价方法。其理论依据是替代原则。适用条件：A、充分掌握房地产的实地交易实例作为分析的依据，极为接近的至少三个以上，B、具有较大的相关性，C、供求关系一致，D、比较实例都能明确显示各自的条件，E、比较实例资料、数据来源必须可靠。 （2）成本法是以建造房地产所需耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和税金来确定房地产价格的方法。理论依据：（买方）替代原则，（卖方）生产费用价值论。适用范围：A、特殊地域的评估，B、特殊建筑物的评估，C、重置成本的评估，D、特定目的评估，E、“国”有或公司资产的评估。 （3）收益还原法又叫收益法，资本化法，地租资本化法，是运用适当的还原利率将未来的纯收益折收为现值的一种估价方法。其理论依据是：房地产价格=纯收益÷利率。适用范围：供出租用的商品房价格=（租金收入－各项费用）÷还原利率；企业用房地产价格=（销售额－各项费用）÷还原利率 例：某房地产开发公司为了承接一个住宅区的开发项目，征地2026亩（13508平方米），设市场调查该区住宅平均售价可达1050元/平方米，该公司计划获利210万，试据此进行量本分析，确定该项目建设的固定成本、边际利润、保本开发面积、实现利润210万的开发面积，已知该开发项目的主要开发费用为：1、征地补偿费：188.78万元，2、前期工程费：37.10万元，3、基础设施费：251.78往年元，4、建安工程费：455.86元/平方米，5、配套设施费：76.20万元，6、经营管理费：40.54万元，7、利税等124.22万元。 解：固定成本=188.78＋37.10＋251.78＋76.20＋40.54＋124.22=718.6