分析：如何将微信抢红包思维移植到地产行业.doc

分析：如何将微信抢红包思维移植到地产行业 论文类别：计算机?-?互联网研究上传时间：2014/2/2?15:44:00论文作者：未知? ? 　　(中讯)我想互联网是一种精神，不是一种技术。新经济是一种思维，不是一种题材。我不确信开发企业能向腾讯学什么，但我确信企鹅代表未来。而房地产开发这个轻资产的行业，完全有可能拥抱未来。这个未来，不是说地产开发企业去触网(不排斥触网)，而是以新时代的思维去解决一个又一个困扰地产行业很久的问题。 　　我来举一个例子吧。开发企业怎样做一个远郊开发大盘，这一直是困扰很多企业的大问题。 　　所谓远郊大盘，就是说背靠一个或一些大中城市，以大中城市人群为主要销售对象，具备一定卖点，面积十分庞大的项目。卖点可以是自然资源，但也可以是养老，医疗，休闲等等。目标辐射上海的启东项目叫远郊大盘，目标辐射深圳的惠州项目叫远郊大盘，目标辐射周边的泰州项目叫远郊大盘，庐山开发的旅游地产也叫远郊大盘。 　　开发大盘很困难。前期投入大，现金回流基本靠卖房子，卖房子基本靠销售忽悠，忽悠主要靠房价自然上涨和博傻。说真的，没几个远郊大盘能够成为城市主流人群的“目的地”，哪怕是那些销售很好的项目。中国目前没有为服务付费的文化，这使得这些项目的开发者总想着一锤子买卖，不指望人气可以聚集，不指望服务可以提升，只觉得拿地成本很低，除了赌牛市，就是赌营销的力量。牛市的确会有，营销也的确厉害，但城市的主流人群对这些发展商深深不信任，冲动消费者在一个又一个鬼城面前越来越少，而项目高开低走的情况也格外常见。项目销售越是艰难，企业就越是被迫去化存货，现场的配套和体验也就越糟糕——整个游戏陷入了恶性循环。 　　然而，我国居民的消费升级并没有结束。新房需求并没有彻底枯竭。远郊综合开发并不是一门没前途的生意，房屋销售也是不错的现金回流办法。如何在制度上吸引人流？如何从体制上形成后端付费的文化？如何建立高端大气上档次的品牌？如何让这个朝阳产业更加可持续发展？ 　　修炼内功是必须的，这道理很多发展商也明白，只不过知易行难。比如，70岁前的老年人需要的是人际沟通和生活时间的填补；比如，让居民找到好吃的场所永远是重要的；比如，是不是应该在项目的绝大多数空间都装上WIFI，准备好出租用的汽车和自行车；比如，在买不到方便面的情况下，游泳池真的这么重要吗？比如，是否可以集中提供目的地探索培训(菜鸟雇不起地陪的)；比如，也许我们不需要三甲医院，但一个温馨的，体制内的社区卫生院必不可少；比如适应不同年龄层次的娱乐场所，至少是有专人照看的儿童游乐区，能让带小孩的父母解脱出来；比如安全保卫工作，远郊大盘不乏位于民风彪悍的区域，做好安全保卫工作，防范突发事件发生也是关键。比如，也许搓麻将大赛比赏郁金香有体验性，亲子交互讲堂比泡温泉有体验性。 　　当然，成为“目的地”很难。但正因为难，才有其价值。销售额破百亿并没什么，毛利率破50%也没什么，创造一个真正有人住的综合休闲度假养老娱乐社区才有价值。一个城市的目的地并不会星罗棋布，真正抢在其他发展商之前成为那个目的地，才是下一个100年企业安身立命的基础。 　　但想要成为“目的地”，光是以上努力肯定不够。我们应该学习腾讯的，是其精神本质。居民不喜欢为服务付费，本质并不是居民不需要服务，而是对服务的提供者缺乏信任，或者认为这种付出并无必要。 　　我最讨厌被人骗上看房车，最讨厌地铁里，机舱里旅游地产的广告，最讨厌以分时度假为名义，骗人买流动性很差的房屋。我认为售后返租模式长期来看并不靠谱。开发企业不可能长期贴补购房人，这种模式要么只在前期提供必要的回报，要么回报远远低于无风险利率。在中国，好房子一定是可以住的，是和家人共享的。售后返租最多只是在房价大涨和利率非市场化年代的阶段性选择。所以我建议不要试图从房屋的可投资性上说服客户，而需要在房屋的可居住性上感动客户。这种感动，目前简单来自于“面朝大海，春暖花开”，但更应该来自于提供“一个星级的家”的感动。星级酒店不只是石材，更是服务；家不只是住所，是感情。 　　我来说说，我心目中的一套远郊大盘运营方案: 　　假设A项目计划销售价格在8000元/平米的高层。项目距离核心目标客户人群车程约2.5个小时，项目具有一定的自然资源，但这种自然资源是不太稀缺的。项目如果顺利销售，毛利率不低，但我们不太清楚客户在哪里。项目周边的竞争对手很多。项目的面积很大，分为很多期，地价十分便宜，支付条件也较为宽松。项目完全有条件配建大酒店。 　　a、建设体验区，体验区一般是由酒店和配套设施组成的。事实上，很多当前的项目也的确是这么做的。 　　b、建设体验区的同时，请最好的团队进行项目策划，给项目加内涵；花最大的代价培养项目的经营管理人员，给项目加管家。除了滨海度假美宅，我们也可以是“名侦探柯南”授权实景体验区；