中加伟业密云项目营销报告 382.ppt

* 客户定位 腹地客户是谁？ 艰辛的创业经历，鲜为人知的财富积累过程 聚财，但不张扬 舒适的生活，适度的享乐 面子意识，门第观念 买房置地的虚荣心和安全感 善于理财，房产视为最牢靠的财产 * 客户定位 辐射客户是谁？（北京主城、其他区县） 国有大/中型企业领导、高级技术人员 国家干部/公务员/政务员 私营/民营企业主 …… …… 有身份、地位、懂品质、讲面子 * 客户定位 如何精确描述他们？ ——腹地“事业型”家庭 年龄结构：35-45岁 职业特征：地方政府机关、事业单位主要骨干；优质企业中高层管理人员；商业、零售业等小型私营企业主； 其他行业：如高级律师、会计师等高收入服务行业 家庭结构：三口之家为主，二口或四口之家为辅 家庭年收入：15万以上 需求户型：2室2厅2卫是首选户型，3室2厅2卫是次选户型 需求特征：注重居住环境、物业服务、生活氛围，品牌意识强 * 客户定位 如何精确描述他们？ ——辐射“退隐型”家庭 年龄结构：55-65岁 职业特征：中央直属企业和市级事业单位高龄干部；大型国有和民营企业中高层管理人员； 其他行业：如离退休经济师、会计师、教授等高收入服务行业 家庭结构：两口之家为主，并配有保姆 家庭年收入：收入稳定且有一定存款 需求户型：3室2厅2卫是首选户型，跃层大户型是次选户型 需求特征：注重生态景观、医疗保障、健康文化生活、物业服务等 * 客户定位 如何精确描述他们？ ——关联“理财型”家庭 年龄结构：30-45岁 职业特征：与密云产业有关联的自住兼投资的小企业主；北京工作的密云籍企业中层管理人员 家庭结构：三口之家为主，两口为辅 家庭年收入：企业主30万以上，企业人员10-15万 需求户型：2室2厅1卫是首选户型，1室1厅1卫是次选户型 需求特征：追求环境和配套，喜好投资小户型，对总价比较敏感等 * 客户定位 他们如何构成？ 核心目标客群： 拓展目标客群： 其他目标客群： 腹地“事业型”家庭，约占45% 关联“理财型”家庭，约占25％ 辐射“退隐型”家庭，约占30％ * 产品定位 住宅定位： 都市精英人士的生态居所 小户型产品： 大户型产品： 顶端权贵人士的荣隐府邸 LOFT底商： 文化美食长廊 商业定位： 景观定位： 法国文化生态园 * 形象定位 形象定位关键词： 贵族生活 · 尊贵品质居所 · 法派尚区 密云现有的高档住宅社区如瑞海姆公寓，其风格不纯粹、品质不精细，无法满足高端客户群的需求，以导致销售周期过长和客户外流，真正的高档住宅还处于空白状态。因此，结合自身条件和市场现状以及开发商的利益最大化，本案适合发展区域高档生态住宅社区。 * 第三部分 产品规划设计建议 规划原则和要求 整体规划建议 园林规划建议 住宅设计建议 商业设计建议 * 用地规划要求 用地性质 居住用地 配套商业建筑面积 根据项目自身条件和项目开发利益,容积率取最高值,社区人口承载力为1000-1300人.根据承载力设定配套商业建筑面积不小于3200,约占总建筑面积的8%。 居住产品类型 容积率、建筑高度控制、建筑密度、绿化率的控制下，为增大社区绿地覆盖率和邻里和谐公共空间 建筑产品选择： 多层短板 - 小高层短板 6 — 16层 总用地面积 20900㎡ 居住用地面积 20900㎡ 容积率 1.5≤δ≤2.0 建筑密度 ≤40% 建筑高度控制 ≤45m 住宅套密度 ≥206套 绿地率 ≥30% 停车泊位 机动 0.3-1.3/户 自行 3平米/户 规划前提和要求 * 规划方案特色 地形地势的改变 宗地平坦不利于打造项目的特色。我司认为，利用土石方量，打造坡台地形；楼间利用微地折线形成起伏坡地。 中央景观向四周放射 改变密云现有项目的排排房格局，利用法式园林规划理念塑造中央核心绿化区，将中间部位整体抬高，由中心向楼间放射，利用核心绿化区自然形成回转交通