万邦_长沙月湖项目定位及营销策略案.ppt

组织XX购房团进长沙—— “贵宾之旅” 体验之服务重点： 享受贵族式接待服务 参与名仕会所活动 体验精致样本生活 参加夜色风情酒会 第四阶段——资源整合及嫁接、客户转介 北京、上海、杭州设立项目相对固定分销售中心 利用跨圈层营销组成资源联盟，转介客户 利用集团资源优势设立项目深圳分销售中心，直接面对一线城市客户销售。 利用各方资源进行跨圈层营销联盟，如：大型俱乐部、高档酒店、百货公司等联盟，进行资源利用，客户转介 营销策略 ——推售策略 ——价格策略 ——推广策略 ——蓄客策略 ——服务增值 报告体系 Reporting System 五、服务增值 关注点：隐私、环境、服务 明星客户 商务客户 私企客户 散客 关注点：投资回报率 关注点：产品展示 关注点：性价比 隐私（一）：构建豪华型智能住宅 当前市场上的智能化基本已中等档次为主流，智能、低碳、环保者多不胜数，如要在此有所突破，建议采用中偏高挡的智能系统。 2000元/平米可配置八大家居智能系统（可选用） IC卡智能电梯 户式中央空调系统 户式新风系统 户式中央热水系统 户式中央水处理系统 霍尼韦尔智能家居系统 低辐射中空门窗系统 √ √ √ 源自美国，创立于1885年，世界500强企业。 其智能家居系统致力于向用户提供“一站式 系统解决方案”： 即将可视对讲、安全防范、空调控制、信息家电控制、灯光控制、窗帘控制、场景联动背景音乐系统、家庭安放系统、智能监控系统、家居综合布线系统、远程控制和通讯多种功能一体化整合，以国际豪宅标准配备生活。 隐私（二）：霍尼韦尔智能家居系统： 环境（一）：打造亲水园林，将水的互动性融入到园林规划当中，让人心往神怡。 小区内做到严格的人车分流，人走地上，车走地下，保证居住品质和环境； 在生活细节方面也考虑周到，利用架空层设置休闲娱乐设施营造泛会所空间； 设置专门的宠物公园以供宠物遛养，避免宠物和人的冲突以及对环境的影响 环境（二）：功能化细节塑造 服务：知名物管打造360全方位住宅服务 如见圣旨行李接送生 租车接送客倍感尊宠 英伦贵族式职业门童 28分贝柔情叫醒服务 顽渍杀手衣物洗洁员 一丝不苟家庭保洁员 一日四餐随便点服务 头头是道生活小秘书 人力搬运 排队候车 防盗锁 自动闹钟 洗衣物 家务清洁 自己做饭 商务处理 360度管家 普通住宅 VS 住宅服务：比住宅更懂享受，比酒店更懂生活。用体验与服务创造营销价值 投资回报率： 持有物业投资回报率测算：以租代供，还有余额 产品 参考面积 （㎡） 户型 参考单价 （元/平米） 参考总价 （元） 首付 （万元） 周边租金价格参考 （元/月） 月供 （元/月） 月利润 （元） 公寓 30 1房 7500 225000 112500 1200 607 593 住宅 89 3房 6000 534000 267000 1800 1441 359 长、短线持有投资小算盘： 时间 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 区域单价 4000元/㎡ 4500元/㎡ 5700元/㎡ 6500元/㎡ 7000元/㎡ 8500元/㎡ 区域成长价值 藏珑入市 市场回暖 恒大入市 三一九扩建 韩国乐天游乐园建设 地铁建设 产品成长价值 3年后产品价值： 公寓回报（8.4万元） 住宅回报（24万元） 出售物业投资回报率测算：10万滚8万，30万滚50万 明星街：依托区域优势和广电媒体资源，商业街的招商以各位明星经营的店铺为主，打造中国第一条明星商业街 绯闻、八卦不断的娱乐圈一刻都不想让人安宁，有了钱的明星们，纷纷投身商海，偌大的演艺圈俨然成了“生意场”：姚明美国开餐厅，周杰伦开古董店、马艳丽设计起时装、张国立夫妇卖上化妆品、范冰冰扮演艺学校……真是让人眼花缭乱兼头晕目眩！ 亮点展示：明星街、星光大道、“名流”三大主题高尚俱乐部 星光大道：在明星街门前设置一条星光大道，邀请明星留下手印，既能贴近项目主题，又能吸聚更多人气 “名流”三大主题高尚俱乐部： 波尔多名酒会、CEPA商务会所及星光名媛俱乐部等三大主题会所； 划定各行业圈层明星、彰显项目国际品味、结合片区影视资源定期举办长沙名流酒会、晚宴、高雅运动等活动。 “名流”——波尔多名酒会、星光名媛俱乐部、CEPA商务会所 性价比：五星级的产品、四星级的价格 用普通住宅的价格体验豪宅的品质和服务，扩大产品“剪刀差” 品质 价格 费用预算 ——均价预测 ——营销推广费用预算 报告体系 Reporting System 市场比较法+价格涨幅差额 价格定位 价格定位策略 价格定位 通过市场比较确定的本项目价格定位为5396元/㎡ 竞争楼盘 确定权重 打分 比准价形成 2001-2009年长沙市商品住宅价格走势图 价格增幅 统计从20