利率对房地产投资的影响.doc

利率对房地产投资的影响 [摘要]?房地产市场房是国民经济的重要支柱产业之一，它的健康有序发展对于维持宏观经济的稳定是十分重要的。伴随着中国对外开放步伐的加快和利率市场化程度的提高．本文结合近期 中国 人民银行的利率调整规定, 分析?利率调整对房地产企业 、购房者以及房地产业发展规模及房价产生的影响 。　 [关键词]?利率?房地产市场? 购房者 企业 房价 影响? 近年来，随着我国房地产价格的不断上升和房地产开发投资速度的居高不下，使我国房地产市场出现了市场化改革后的空前繁荣，表明房地产业已经成长为带动我国经济发展的支柱产业，其快速发展有力的推动了整个国民经济的增长。然而房地产业的繁荣也使我国宏观经济出现了过热的势头，也给经济安全带来一定的隐患，因此，加强房地产市场的调控已经成为政府宏观调控的重要内容之一。? 利率政策是中央银行银行货币政策中最常见的、最重要的工具，其作为借贷资金的价格，是调节经济的重要杠杆之一。因此利率政策作为一项重要的货币调控方式，毫无疑问也就成为政府对房地产市场进行调控的重要手段。在这样的背景之下，作为调节资金供求杠杆的利率的调整必定会给房地产市场带来一定的影响，主要包括对购房者、开发商和房价的影响。?一、利率对购房者的影响 房地产市场上的购房者主要来自两个方面:一是为了改善生活条件的自住购房;二是购买房产进行投资以实现财富的保值增值。不论是自住还是投资，购房者的资金决大部分还是依赖于银行的贷款，因此，利率的变化对房地产市场还是有直接影响的。首先，对于自住购房者，他们购房的主要目的是为了改善居住条件的需求，利率上升之后，这类购房者的还贷数额肯定会有所增加。虽然商业银行可以对首次购房者在基准利率的基础上降低10%，但每月多支出的还款数额对于中低收入的家庭来说还是不小的压力。虽说对急需购房消费的家庭来说房子还是要买的，贷款也还是要贷的，但也许原来要买100平方米的房子，现在就会考虑买90平方米的房子，以减少贷款额。另一方面，对于已贷款购房者来说，利率调整也无疑会增加其还贷压力，促使一些购房者提前还贷或部分提前还贷。所以从长远来看，购房者的购买能力下降，势必会对房地产市场产生一定的影响。?其次，对购买房产进行投资以实现财富的保值增值的购房者而言，利率上升后，其融资成本提高，使买房进行投资者对房地产价格的预期发生变化，房价的涨幅必须提高才能确保其收回投资本金，这样投资者就会改变其对房价走势的预期，改变其资金的投资方向。如果他们因为房价下跌预期而大量撤出房地产市场的话，就会导致房地产市场出现大量的空置，影响房地产的供求关系的变化，导致房价的变动，进而影响房地产市场的健康发展。?二、利率对开发商的影响 房地产开发行业属于资金密集型行业，我国房地产开发企业目前的融资渠道主要还是依靠商业银行的贷款来间接融资，而利率是资金使用成本的反映，利率的高低决定了房地产开发商的融资费用和财务成本的增加还是减少。作为国家经济政策的重要调控对象, 货币政策是调控房地产投资规模的主要手段之一。通过结合IS- LM 模型来分析利率变动对开发商的影响。 首先考虑一个四部门( 居民、企业、政府和外国) 的经济环境: 消费函数: C = a + b( Y - T )投资函数: I = e- di ( 此处着重考虑利率的因素,其他因素忽略, 对结果没有影响) 税收函数: T = T 0 + tY 政府购买: G = ?G 净出口: NX = X?- M?(此处着重考虑中短期效应, 认为净出口额不变) 再进一步考量货币政策的效果, 就应当从货币乘数的角度入手。公式如下： 那么利率的调整对房地产市场的影响为： 从这个式子中我们就能够看到，提高利率带来产出的减少就越多, 这是利率对于投资的负向作用。当贷款利率连续大幅度升高时，开发商获取资金的财务成本也相继增高，而在房价没有上涨的情况下，资金的利息成本又不能通过合理的方式转嫁到房地产价格上，房地产开发的收益就会大大降低，开发商可能会减少房地产的投资，房地产的供给量就会下降。但是对于一些规模较小、实力较弱、信用较差、开发资金来源渠道单一的小开发企业来说，由于开发资金主要来源依靠银行的贷款，融资渠道较为狭窄，利率调整后由于资金使用费用的融资成本和财务成本的增加，其项目资金的运作会受到较大的影响，面临较大的经营压力，所以一些小的开发公司就会遭到淘汰。这又将有利于房地产行业的结构优化和调整。 三、利率调整对房地产价格的影响?　　房价在短期内受加息影响较小, 但未来房价增长将趋于平缓。虽然利率调整并不能直接决定房价, 但却可以通过控制房地产的需求和供给从而影响房价。上调利率对于购房者来说意味着购房支出的增加, 这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度, 降低其购买力, 而购买力的降低必然会减少对房地产需