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报告框架 战略基点 市场定位 市场定位 市场定位 市场定位 市场定位 市场定位 板块定位 板块定位 板块定位 板块定位 板块定位 板块定位 板块定位 板块定位 板块定位 板块定位 板块定位 板块定位 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 产品定位 战略发想 战略发想 战略发想 战略发想 战略发想 战略发想 战略发想 战略发想 企划思路 企划思路 企划思路 企划思路 企划思路 企划思路 企划思路 企划思路 推广主题 市场定位 板块定位 产品形态定位 产品形态定位 产品形态定位 开发节奏 开发节奏 产品建议 价格策略 推广策略 推广策略 商业形态配比 分门别类，因地制宜 社区基本商业配套均匀分布在不同地块，以满足住户的基本生活需求。 大、中型配套安排如下 超市 建议地块：D地块 24小时便利 建议地块：C地块 国际学校 建议地块：C地块 幼稚园 建议地块：B、E地块 体育场 建议地块：B、D、E、F地块 会所 建议地块：古龙路、万源路口 售楼处 建议地块：顾戴路、莲花路口 物业管理定位 全智能社区建议 家庭防卫系统 公共广播系统 VOD点播系统 保安巡更系统 公共广播系统 VOD点播系统 网上购物系统 一卡通系统 红外线边防卫系统 开发原则 高低错落，滚动开发 开发周期：2002年—2008年（含销售时间） First：E地块 物业形态：市政动迁+多层、小高层社区 价格建议：低开平走，均价低于周边古龙新社区销售价格（详见价格策略） 开发节奏 Second：D地块 物业形态：多层、小高层 价格建议：低开高走，均价持平周边区域销售价格 开发节奏 Third：C地块 物业形态：联排别墅、小高层 价格建议：平开高走，小高层均价高于区域销售价格，联排不具可比性 开发节奏 Forth：A、B地块 物业形态：多层复式叠加、小高层 价格建议：平开高走，至此区域价格将不具备借鉴意义 开发节奏 Fifth：F地块 物业形态：商业，高层（含酒店式公寓）、小高层 价格建议：板块塑造成型，脱离区域价格，成为板块内高价引力产品 开发节奏 推广组团及价格组团 地块 开发周期 增长速度 均价 地块E（除去动迁房） 2002~2003年 按年增长率10%计算，古龙社区年底均价为5500元/M2，地块E均价略低300元/M2 建议均价5200元/M2 地块D（部分多层小高层） 2003~2004年 价格年增长率为6% 建议均价5510元/ M2 地块D+地块C小高层 2004~2005年 价格年增长率为6% 建议均价5840元/ M2 地块B小高层（部分） 地块C联排 2005~2006年 小高层产品年增长率为4% 特殊产品在此基础上扬20%左右 建议均价6080元/ M2 建议均价7300元/ M2 地块B小高层 复式叠加 2006~2007年 小高层产品年增长率4% 特殊产品在此基础再上扬5% 建议均价6320元/ M2 建议均价6650元/ M2 地块F小高层 高层（酒店式公寓 2007~2008年 小高层产品年增长率6% 特殊产品在此基础上扬15% 建议均价6700元/ M2 建议均价7700元/ M2 整个社区均价约为RMB6100元/M2 成本估算及利润分析 ? ? 成 本 预 算 ? ? ? ? ? ? 土地使用费 1，424元/m2 前期开发费 103元/m2 七通一平及配套费 350元/m2 建安费（平均） 1,300元/m2 大市政配套费 320元/m2 内配套费 200元/m2 成本 3，697元/m2 设计费 50元/m2 营业税（总销额的5.56%） 339元/m2 管理费 (成本的1.5%) 56元/m2 财务费 (成本的5.58%) 207元/m2 营销费用(总销额的3%) 183元/m2 不可预见费用（成本的2%） 74元/m2 合计单位成本 4，606元/m2 利润率 ? 32.44% 给寻找生活的人以方向 一次空间的视觉饕餮 好象每一部电影的主题那样，这一次，“电影”本身成为主题。 社区的主体，生活的主题，景观的助题…… 随你所想 项目整体形象定位 《电影大都会》 生活无界 —— 推广口号 —— 持久感动 项目阶段形象推广 广告绝不仅是一种包装， 是让产品形态与企划宣传互为你我 项目阶段形象推广 一阶段：地块E 推广产品：动迁房旁的多层小高层产品 推广卖点：露天电影广场 形象主题：怀旧脚本 部分主题