如何盘活农村土地产权以完善社会保障城乡一体化.PDFVIP

《如何 盘活农村土地产权以完善社會保障、城乡一体化 …》 李健 内容摘要︰ 盘活农村土地供应 ，须让产权全面有偿流转 ；应按家庭的不敷之需 发放货币补贴 ，让小户也能在市场化农业中 ，兼得收入保障及可流转的产权 ； 应征收高税率的土地升值税 ，免得 农业「脱实向虚」，但同时藉土地升值税的豁 免机制 ，让农村与城市居民都同等地与政府分享土地的升值 ；又循着土地国有 制与用途规划 ，让农村土地衔接上城市土地供应 。当农村土地用途转变时，要 让公有土地权益不致流失 ，还须确保新旧用途之间的价差归公。 1. 在供 应侧 ，完善的农业市场化，可以通过下述的土地有偿流转 ，并一方面以收入 补贴保障农民 ，令市场能容纳小規模经营的農戶 ，一方面以土地升值税的豁免机 制 ，讓 农民享有與 城市居民同等的 土地升值收益，但其余的 农村土地升值收益归 公共财政支配。 2. 土地市场化︰任何经营者都可以在市场上有偿承让或转让农地的承包经营使用权 ， 不限面积 ；国家可以让利 ︰使用权到期时 持有人只需付一个低的费用便可再续。 承包农地有別於置入其他形式不动产的是︰按照合约 ，承包人须承担达到一定的 农产量 ，也須符合对环境等要求 。 补贴配合市场化 3. 保障收入︰按照城乡一致的「综合收入补贴」机制 ，家庭如果自身收入達不到保 障收入 ，差额将获货币补贴。自身收入为零的家庭 ，建议其保障收入为本县/市之 中位家庭收入的 30% ；为鼓励自强，可以自身收入每上升 100 元，补贴只减少 33 元，让保障收入上升67 元。上述中位收入30%的保障基準並不寛裕 ，它为投身农 业的家庭提供支撑和保障，但也鼓励人员流向自己能多掙些的行业 。各级政府可 自资提高该 30%基准。 4. 商业信贷的角色︰计算上述自身收入时 ，俾从经营利润扣除为置入土地使用权而 借贷之分期利息和本金偿还额。（由于偿贷额一般是固定的但 人们的收入一般都会 随着时间增加 ，置入不动产后家庭获发的收入补贴会趋于下降 ，因此 ，）为了让 那些借贷置业作自住或生计用途的家庭能置入较高值的物业︰向这些家庭提供补 贴 开始时的额度可以提高一些 ；同时应鼓励市场 —包括以 PPP模式—提供︰按揭 保险俾降低或不需首期付款、特长的还款期甚至恒常只还利息不还本金 、二次按 揭 ，等。另一方面，政府可规定还款期起码头8 年利率固定 ，以减低雙方风险。 5. 为衔接过去的无偿承包 ，从新措施生效前一直承包的农户 ，回溯作为 当年曾有偿 承包并以全额政府贷款支付承包费 （土地使用权费 ），及历年来一直偿付该 等贷款 1 的还款额 。从新措施生效起 ，贷款的账面余额 （如有）将须实际連息偿还 ，而家 庭倘有不敷之需将得到综合收入补贴。若有需要 ，可参照历来亩产值数据以推定 昔年的农地使用权价值。 6. 农户属自雇者。对自雇出现的亏损 ，处理方法是只用作抵销其他年度的盈余 ，即 計算自雇户可得的补贴时 ，其年度自身 收入不作低于零 ；其他国家的收入补贴机 制 ，例如美国的 Earned Income Tax Credit ，也有 此安排。 7. 住房市场化︰ 收入补贴覆盖住房需要 ，每户自行在市场上置入或租賃住房。农村 住房将分商品房和附於農地的农舍︰符合土地规划 ，可脱离农地被单独 转让或租 赁的 ，为商品房；不符合商品房规划 ，又或者符合但未缴付相關价差 ，只供耕作 农户自住的 ，則為农舍。正如在城市 ，商品房用地按对容积率和房子高度施加的 限制差异化。农舍的地塊面积 、楼板面积及高度均設上限。 8. 承包户的劳动人员可从事其他工作或进城务工而承包继续 ，因为可自行安排劳动 力，以达到合约所订的最低农产量。计算综合收入补贴是考虑到个人来自各地的 收入的，因此人员在各地或城乡之间流动就业不会受到重复补贴。 市场化下的财税安排 9. 政府征收高税率的土地 升值税 ，从而避免在农村土地有偿流转之下土地的升值收 益被完全私有化并成为 务农者的主要目标 。土地升值税的标准税率设为 80% ；但 对于实施前已持有土地使用权者 ，开始实施时的税率为50% ，分6 年递增到80% ，