所有权之二(建筑物区分所有权)12-10-21修教材课程.ppt

物权法之所有权（二）;建筑物区分所有权的概念;建筑物区分所有权，又称公寓所有权、分层所有权或简称为区分所有权，是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权和对共有部分所享有的共有权的总称。; 第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。 ;1、对专有部分的单独所有权。 即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益 ；还可以用来抵押贷款或出售给他人。 2、对建筑区划内的共有部分享有共有权。 每个业主在法律对所有权未作特殊规定时，对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分，对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利；对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。 ;3、对共有部分享有共同管理的权利。 即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。 上述三个方面的内容是不可分离的整体。其中专有部分的所有权占主导地位，是其他两方面的基础。如果业主转让专有部分，其对共有部分享有共有和共同管理的权利则也一并转让。 业主享有建筑物区分所有权的同时，也必须履行相应的义务。如行使专有部分所有权时，不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益，如装修房子时不能破坏建筑物的整体结构；在住宅里面不得存放易燃易爆等危险物品；对公共部分行使共有权时，要遵守法律的规定和业主委员会的约定；认缴建筑物共有部分的维护资金等。 ;内容的复合性； 专有所有权具有主导性； 权利主体身份的多重性； 流转上的一体性。（A72-2）;《解释》第5条???“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。 ???? 前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。 ”;【案情】市民张先生刚搬了新家就碰到了烦心事：住进去不久，住宅楼底层开始装修，准备开澡堂，并将在半年后启用。装修需用的水泥、木材等材料占据了过道空间，不但让邻居们走路都很不方便，而且施工发出的巨大噪音，严重影响了楼里住户的正常生活。想到半年后澡堂就要开业，张先生更是心有余悸，他不知道有没有办法改变目前这种状况。 【问题】对此有何办法解决？ ;【案情】家住某小区7幢302室的王某在对新房进行装潢时，为了改善其客厅的采光条件，便在客厅朝南的外墙小阳台旁又自行开设了一扇1.5米×1.2米的塑钢窗户。楼下住户刘某见状后，即以王某擅自在楼房外墙开设窗户对其居住造成安全隐患为由，要求王某立即将开设的窗户拆除并恢复原状。在多次协调未果的情况下，刘某一纸诉状将王某告上了法庭。 在诉讼过程中，法院委托有资质的房屋安全鉴定处对王某在外墙所开设的窗户进行鉴定，结论为：302室在外墙所开设的1.5米×1.2米的塑钢窗户未对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏，目前不影响居住和使用安全。;【裁判】法院认定被告擅自在其居室外墙壁开设窗户的行为，构成对原告的侵权，遂判决被告拆除开设的窗户并恢复原状。 【析】本案中，被告在其居室的外墙壁开设窗户的行为，从形式上看好象是被告在正常行使他的专有所有权，而且该窗户的开设并未对原告的居住安全构成妨碍，但正是由于被告是在属于共有部分的其居室的外墙壁上擅自开设窗户，既未经城市规划建设部门的批准，又未征得其他共有人（原告）的书面同意，尽管该窗户的开设未对整幢楼房的主体造成明显的结构性损坏且目前不影响居住和使用安全，但被告的行为仍构成对原告及其他共有人共有权的侵害，故其依法应承担排除妨碍、恢复原状的民事责任。;【案情】甲购买某花园4号楼29E（顶层）房屋一套，甲从国外购买了一只占地为8.826平方米,重为362.8公斤的浴缸。甲欲将其安放在房屋顶层，经原小区物业公司阻止，甲表示放在屋内，并就安装问题多次与现物业管理企业某物业有限公司乙交涉，乙以安装需经批准及通过安全测定为由拒绝。几天后，甲再次准备吊装，遭到乙的制止。 甲诉至法院，要求排除妨碍，赔偿人工损失费7600元，精神损失费5000元，承担本案诉讼费。 【问题】乙是否有权阻止甲安装浴缸？ ;【判决】法院判决驳回原告诉讼请求。 【理由】本案在审理中，经乙申请，由该楼设计单位中高级工程师、国家一级注册结构工程师吴某