旧城改造的看法知识讲稿.ppt

旧城改造之认识 张强 20110514660 框架体系 我国改造存在的问题 改造实质 我国城市更新不同时段的特点 相关利益者权衡分析 我国旧城改造运行机制 国外旧城改造历程 对比 旧城改造模式研究 基本内容介绍 发现问题 提出策略 案例分析 新加坡河区域的更新改造 基本内容介绍 一.改造实质 1.自身发展不平衡 具体表现为：一是发展过度，二是发展滞后。 2.老化衰退现象严重 其具有三方面表征：一是物质性老化，二是功能性衰退，三是结构性衰退。 3.经济发展受阻 旧城的自身发展不平衡及老化衰退等问题不可避免地会对旧城经济发展产生阻碍作用。首先是就业机会奇缺，其次是贫困程度较高，失业是造成贫困的主要原因。 4.文化传统遭到破坏 旧城的衰败，加上政府对旧城更新建设的急功近利、开发企业的惟利是图，造成旧城传统风貌特色被破坏、文化传承断层的现象，同时造成不同社会阶层人口的迁入与迁出。人口的频繁流动将造成人们心理上的失落和归属感的缺乏，从而表现出历史联系和情感的割裂，同时也破坏了传统的邻里关系和社区文化 基本内容介绍 二.我国城市更新不同时段的特点 基本内容介绍 三.我国旧城改造运行机制 该运作模式主要有三种类型，即政府型、开发 商主导型、政府主导下的开发商参与型。 政府型运作模式即政府掌握控制权，强化住宅的保障功能，实施主体不用开发商，改造区域不进行商品房开发，所建房屋全部用于居民回迁。 开发商主导型即将亟待改造土地交给发展商去进行整体规划改造，政府不参与，发展商根据自身利益去进行房地产开发。根据城市总体规划，政府划出地块由开发商进行投资，独立承担拆迁补偿、安置、回迁和商品房建设。 旧城改造的行为关系 政府 开发商 居民 管理、合作 配合、合作 旧城改造 服从 让出空间 开发、建设 提供补偿 搬迁 管理、保障 规划、政策、决策 基本内容介绍 三.我国旧城改造运行机制 政府主导下的开发商参与型，分为两阶段，第一阶段为政府做好居民的搬迁安置，进行总体规划、土地开发和市政设施建设，然后实行土地招牌挂，由开发商组织进行设计、建造和运营、开发商可以是由一家具有良好资质、经济实力和旧城改造经验的企业独立完成，或者是分片区由不同的开发商完成。操作模式如下图 这三种类型各有利弊，我国目前的房地产开发大都基于开发商主导型模式。 操作模式 政府 旧城改造发展公司 安置居民、拆迁、土地收购整理、拍卖 开发商 土地开发公司 专项基金 开发 基本内容介绍 四.相关利益者权衡分析 旧城改造涉及的利益相关者主要包括三方:被拆迁人、开发商以及城市政府。 1.被拆迁人的成本收益分析。对于他们来说, 成本即为拆迁造成的损失, 包括旧有居住文化、邻里关系、社区认同的丧失以及动迁之后居住、就业、就学、就医等的困难。由于原居旧城区的居民大多生活并不富裕, 自己无力负担购买新住宅, 又要面临着高昂的就业、就学、就医交通成本与时间成本, 因此通常是成本大于收益, 不会产生推动旧城改造的动机, 甚至会具有一定的抵触情绪。 2.开发商的成本收益分析。需要支付的成本包括土地出让金、拆迁费、城镇建设配套费、土地再开发费用、应缴纳的税金及相应的利息等, 旧城改造包含高昂的拆迁安置费用, 因此一般成本较高。 另外旧城改造出于对城市景观与风貌的考虑, 大多有容积率、建筑密度等指标的控制, 所以改造后的收益能力也受到较大限制。收益受限, 成本偏高, 导致开发商的利润空间较小, 所以除营利能力较强的主要商业街道或商业区改造之外, 多数情况下开发商也不具备主动承担旧城改造任务的主观动力。 开发商 城市政府 被拆迁人 其他参与主体 注： 表示主要利益关系， 表示次要利益关系 国外旧城改造历程 二战以来西方城市更新理论的演化及其特点 发现问题 一.我国改造存在的问题 旧城改造过程中存在的问题主要有五个： （一）市场化旧城改造的运作模式。市场化的旧城改造运作模式给公益性的旧城改造项目加入了不少开发商自身的意愿，并不能够完全代表城市居民的利益，不能够体现以人为本的思想。 （二）单一的旧城改造开发模式。每一个旧城改造项目都有着其不同的特点，需要我们因地制宜地对旧城改造项目进行开发，因而需要选择不同的开发模式，开发模式的单一只能造成旧城改造项目个个都趋于雷同。 （三）资金成为旧城改造的瓶颈，严重阻碍着旧城改造项目的实施。旧城改造项目开发时间跨度大，涉及人员多，从而需要的资金额也非常的庞大，改造过程中的资金问题一直很突出(拆迁费)。 （四）指导着整个旧城改造工程实施的旧城改造制度还不够完善，旧城改造的许多