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设备设施维修保养手册 编制：手册编写组 审核： 生效日期： 目 录 一、 消防系统 3 （一）消防栓泵、消防喷淋泵、消防稳压泵 3 （二）消防正压送风机、消防排烟风机 4 （三）消防卷帘门 4 （四）消防设施 5 二、 给排水系统 8 （一）生活给水泵 8 （二）排污泵 9 （三）给排水设施 9 （四）喷泉设备 10 (五) 中水处理系统 10 三、 电气系统 11 （一）变压器 11 （二）高压环网柜 11 （三）低压配电柜 12 （四）配电箱（包括电表箱、动力柜等） 12 （五）柴油发电机 12 （六）动力系统（动力布电柜、控制柜、电动机） 13 （七）照明（公共、庭院、泛光、应急、疏散指示） 14 （八）庭院喷灌系统 14 四、空调系统 14 （一）冷冻主机 14 （二）热泵 15 （三）风柜 16 （四）风机盘管 16 （五）新风机、排风机 16 (六) 冷却塔 17 (七) 冷却泵，冷冻泵 17 (八) 窗式空调,整体式空调,分体空调 18 (九) 风幕机 18 (十) 膨胀水箱 18 (十一) 冷冻水,冷却水过滤器 18 (十二)板式换热器 19 (十三)汽（水）---水换热器 19 (十四)BFP空调器 19 (十五) 锅炉系统 20 (十六) 软水处理系统（包括锅炉软水系统、空调循环补水软水系统） 21 五、升降、输送系统 21 (一)客梯,货梯,消防梯 21 (二)扶梯 21 (三) 高空作业设备 22 (四) 液压升降设备 22 六、卫生系统 23 (一) 擦窗机 23 (二) 垃圾处理机 23 七．中控系统 24 (一)楼宇自控系统(BAS) 24 (二)消防自动报警系统(FAS) 25 (三)1301气体灭火系统 26 (四)闭路电视系统 27 (五)电梯群控系统 28 (六)不间断电源（UPS） 28 (七)防盗对讲系统 28 （八）旋转门、自动感应门、伸缩门 29 （九） 弱电柜 29 （十）车辆道闸 29 八、避雷系统 30 九、建筑物 30 （一）结构 30 （二）装修 31 附录 31 一：管路及其附件(消防，给排水，空调) 31 二：滚动轴承 32 三：润滑手册 32 （一）、总则 32 （二）润滑目录 33  总 则 1.1为确保公司所管辖物业的安全，保证其区域内的消防、给排水、电气、空调、输送、卫生、中央控制等系统能安全可靠地运行，为业主和客户提供满意的服务，认真努力做好各系统设备设施的维修保养工作是管理工作的首要任务。现根据国家制定的有关规程、标准、产品说明书的规定、ISO9001质量保证体系的要求以及公司采用设备TnPM（全面规范化生产维护）的管理模式和预防性计划维修方式的指导原则，结合近年来的实际运行情况，特编制此手册。 1.2本规定含设备设施的维修保养级别、周期、内容及其技术标准。 1.3对本规定范围内的设备设施要严格按此规定执行。对不符合本规定要求的问题，要及时进行整改和完善，并作好相应的记录。 1.4对本规定中未列入的设备设施应按国家制定的有关规程及标准执行。 1.5对外包委托维修保养的设备设施，应严格按合同规定的条款执行。 1.6本规定适用于公司所管辖物业设备设施的维修和保养。 消防系统 序 号 项 目 周期 内 容 及 标 准 说 明 （一）消防栓泵、消防喷淋泵、消防稳压泵 1.1 巡查保养 每月 ① 外表清洁，无锈蚀损坏，填料函松紧度适合 ② 紧固螺栓无松动断裂，附件齐全 ③ 泵轴转动灵活，轴承无杂音（手盘） ④ 检查并紧固水泵电机端子，揺测电机绝缘 ⑤ 安排好消火栓系统、喷淋系统泄水点； ⑥ 试运行水泵：手动/自动远程启动每台泵一次，运行3—5分钟，使水泵处于手动/自动远程工况，手动/自动远程起、停水泵，起泵信号应正确反馈到消防控制室。 ⑦ 稳压泵加压延时一段时间未到系统设定压力，主泵是否启动补水；模拟主泵故障，备泵应能自动启动。 参见附录三： 润滑手册 1.2 小 修 2年 ①包括保养内容 ②检查、清洗，调整电机轴承，更换润滑油 ③联轴器不同轴度0.2 mm，轴向间隙4 mm ④更换磨损零部件，更换填料 ⑤启动1—5分钟，测试电机电流及绝缘在规定范围内 ⑥检查基础和防震垫有无损坏 参见 附录二： 滚动轴承 附录三： 润滑手册 1..3 大 修 4年 ①包括小修内容 ②更换所有密封件和泵体轴承,电机轴承视情况而定更换与否 ③易损件视磨损情况而定更换与否 参见 附录二： 滚动轴承 附录三： 润滑手册 序 号 项 目 周 期 内 容 及 标 准 说 明 （二）消防正压送风机、消防排烟风机 2.1 巡查保养 每月 ①外表清洁，无锈蚀损坏及明显变形 ②紧固螺栓无松动断裂，附件齐全 ③皮带传